Un syndic peut-il TOUJOURS saisir un copropriétaire sans autorisation de l’AG ?

Eh Bien pas toujours !

En sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, le syndic est fondé à recouvrer SANS AUTORISATION les dettes des copropriétaires défaillants, mais ce droit connait des limites. L’octroi de ce droit nécessite des conditions de validité claires et précises. Ainsi, le professionnel ne peut pas TOUT, il doit souvent demander l’autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires.

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Le syndic a pour mission de gérer au mieux les affaires de la copropriété. En ce sens, il doit permettre de faire exécuter les décisions de l’assemblée générale et faire respecter les clauses du règlement de copropriété.

POUR AUTANT, IL NE DISPOSE PAS D’UN BLANC SEING GÉNÉRAL DANS LES ACTIONS QU’IL PEUT MENER AU NOM DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES.

La décision que nous commentons est un arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2013. Ici nous verrons les limites des droits des syndics en terme de recouvrement de charges.

LES FAITS :

– Dans une copropriété appelée “résidence 38 rue Gabriel Mouilleron”, un syndic a engagé une action en recouvrement pour des frais d’avances de travaux et des arriérés de charges sans demander à l’AG. Le copropriétaire défaillant conteste la décision de la cour d’appel devant la Cour de cassation. Il soulèvera notamment l’obligation préalable faite au syndic d’obtenir une autorisation préalable avant d’ester en justice et ce même contre un copropriétaire défaillant.

– Le principe fixé par la loi est l’obligation d’une autorisation donnée par l’assemblée générale pour agir en justice.

L’article 55 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

” Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.”

– Donc le gestionnaire avant d’engager une procédure au nom du syndicat des copropriétaires doit demander l’autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires sauf les exceptions prévues par le décret. 

 

– La décision de la cour d’appel autorise d’abord le syndic à recouvrer les charges…

Préalablement à l’arrêt de la Cour de Cassation, la Cour d’appel de Nancy avait condamné le copropriétaire à payer les arriérés de charges et au remboursement de frais pour travaux.

La Cour d’appel considéra que ses demandes de recouvrement font partie de l’office du syndic. Elle ne considéra pas nécessaire l’obtention d’une autorisation de l’AG obligatoire au vu de l’action entreprise au nom du syndicat des copropriétaires.

– La Cour de cassation rappelle le sens de la loi et l’Obligation D’AUTORISATION de l’ag DANS LE CADRE D’UNE ACTION EN RÉPARATION DE PRÉJUDICE.

La Cour de Cassation casse l’arrêt et vient préciser les contours de l’obligation d’obtention d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. De plus, cet arrêt nous rappelle que récupérer des sommes en violation du règlement de copropriété ou en cas d’atteinte aux parties communes est une action en réparation de préjudice.

Ainsi, la Cour de cassation pose le principe selon lequel :

« l’action du syndic en remboursement d’une facture de travaux est une action en réparation du préjudice causé au syndicat par une violation du règlement de copropriété ou une atteinte aux parties communes et nécessite une autorisation de l’assemblée générale. »

Ainsi, le syndic qui veut intenter une action en justice contre un copropriétaire pour récupérer le remboursement d’avance de frais sur travaux doit obtenir une habilitation préalable de l’AG. Donc, ce n’est pas parce qu’il agit au nom du syndicat des copropriétaires qu’il peut agir seul.

Selon la Cour de cassation cette action n’est pas qu’une simple action en recouvrement de créance, mais plutôt d’une action en réparation du préjudice causé au syndicat des copropriétaires par une violation du règlement de copropriété ou une atteinte aux parties communes.

Donc, elle nécessite une habilitation préalable par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires et plus spécifiquement l’assemblée général devront être sollicités et un vote sera nécessaire et même obligatoire pour que l’action intentée soit valable.

 

SANS CETTE AUTORISATION, l’action du syndic est IRRECEVABLE.

Donc amis syndics, quand vous avez un doute demandez un vote l’à L’AG et vous éviterez d’avoir à faire des actions dans le vent.

 

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