Un syndic contrôlé, VOUS coûte moins cher (3/4) : L’efficacité du conseil syndical.

Le conseil syndical est ESSENTIEL dans la vie de la copropriété. Un conseil syndical efficace et conscient de sa mission vous fera gagner de l’argent. Il s’imposera face au syndic de copropriété. Il vous permettra de réaliser de réelles économies de charges.

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Ils ont pu faire partie d’une belle assemblée, quand ils se repositionneront leur union fera de nouveau gagner de l’argent.

1) Économies de charges : Le conseil syndical, un élément essentiel de la gestion FINANCIÈRE de la copro.

Si on devait résumer son rôle, on pourrait dire qu’il s’agit de la courroie de transmission entre l’assemblée générale des copropriétaires et le syndic de copropriété.

Le conseil syndical assure principalement le contrôle de la gestion du syndic. TOUT copropriétaire peut facilement participer à cet organe de la copropriété. Le règlement de copro peut fixer un nombre limité de membres de cette instance.

Il ne représente pas les positions du syndicat des copropriétaires. En revanche, il est souvent utilisé pour permettre l’expression de certains au sein de la copro. Parfois, cet organe permet d’éviter des contentieux.

Le conseil syndical a aussi un rôle concernant les marchés à conclure par la copropriété et les devis à mettre en concurrence. Il assiste le syndic de copro. Il collabore à l’élaboration du budget prévisionnel. Il doit et devrait toujours pensé en terme d’intérêt de la copro. Les économies de charges sont un but qu’il doit s’assigner.

De plus, il doit être consulté dans le cas ou le règlement de copro fixe qu’à partir d’une certaine somme concernant des travaux ou des marchés, le conseil doit être informé.

Tout ce que je vous dis est inscrit dans la loi de 1965 à l’article 21. Mais la loi n’est utile et efficace que si les membres du conseil en prennent leur parti. S’ils ne décident pas d’utiliser leurs prérogatives, tout ce que je vous dis ne restera que lettre morte.

Les économies de charges de copropriété s’entendent d’une volonté claire et déterminée des membres du conseil. Ils doivent solliciter le syndic de copropriété et lui demander des explications. Le syndic a un devoir d’information et une obligation de loyauté.

Que penseriez-vous d’un avocat, d’un notaire ou d’un médecin qui ne vous conseilleraient pas ou qui ne vous expliqueraient pas ce qu’ils font dans votre dossier ? Vous penseriez comme moi, qu’il n’est pas le meilleur de sa profession, pour un syndic c’est la même chose.

Donc face à un professionnel qui ne répond pas à vos questions,

on peut lui mettre la pression.

Autrement dit il s’agira de lui rappeler ses obligations et la réalité de ses missions.

Pour pouvoir faire des économies de charges de copropriété,

il ne faut pas hésiter à être insistant, nous parlons ici de votre argent.

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Les litiges se règlent souvent sans ce type de solutions, mais qui veut la paix prépare la guerre.

 

2) Économies de charges : le conseil syndical, un moyen de pression sur le syndic indélicat.

Le syndic de copropriété doit gérer au mieux les affaires de la copro. Si vous venez sur ce blog c’est qu’a minima vous avez des questions sur le travail du syndic et sur l’augmentation des charges. Le conseil peut mettre la pression au syndic nonchalant, pour ne pas dire douteux…

Concernant le conseil syndical, comme il a été dit au-dessus, il participe de plusieurs missions fondamentales au niveau argent. Retenons 2 missions fondamentales en terme d’économies de charges :

– L’élaboration du budget prévisionnel.

– La saisie OBLIGATOIRE du conseil quand un contrat DÉPASSE une certaine somme.

A) LA PHASE D’ÉLABORATION DU BUDGET PRÉVISIONNEL NE SEMBLE PAS A PREMIÈRE VUE UNE FAÇON DE GAGNER DE L’ARGENT.

“Détrompez vous

Un budget prévisionnel peut dès son élaboration montrer des incohérences, pour ne pas dire des particularités qui vous coûteront parfois beaucoup d’argent. C’est sur ces incohérences qu’il faudra rechercher les sources d’économies de charges.

Citons deux exemples criants, l’augmentation “quasi” automatique du budget de la copropriété d’une part et d’autre part le poste de dépense appelé ” imprévus” ou autre appellation du même genre.

– Pourquoi augmenter le budget de façon automatique tous les ans ? Certains professionnels de l’immobilier ne justifient pas toujours le pourquoi de l’augmentation des dépenses. Alors comment font-ils pour anticiper l’augmentation des dépenses de la copropriété qu’ils n’arrivent pas à identifier ?

Il est plutôt rare que les professionnels répondent complétement à cette question. Hors mis le sacro-saint ” tout augmente ma brave dame “, ils n’ont trop souvent que peu d’explications à donner.

Un syndic qui ne répondrait que ceci montrerait un niveau de connaissance de sa mission assez limité. Ces professionnels  de l’immobilier ne prennent pas réellement la mesure de leur devoir d’information envers les copropriétaires. Un conseil syndical efficace doit toujours à l’esprit la volonté de faire des économies de charges de copro.

Conseils pratiques :

Comment le conseil syndical peut-il agir concernant une augmentation apparemment injustifiée et ainsi agir pour réaliser des économies de charges ?

– Tout simplement en posant des questions au syndic durant l’assemblée générale des copropriétaires.

Le conseil pourra poser une question durant l’assemblée générale des copropriétaires sensée voter le budget prévisionnel. Il devra mettre à l’ordre du jour les incohérences qu’il a observé concernant l’élaboration du budget et ainsi directement ou indirectement poser la question des économies de charges.

Les questions pourraient être :

Première question : Pourquoi quand les membres du conseil syndical posent des questions au syndic de copropriété concernant l’augmentation du budget, celui-ci ne répond pas?

Vous imaginez très bien l’impact que cela peut avoir sur les autres copropriétaires.

Deuxième question : Pour quelles raisons objectives, les propositions du conseil n’ont pas été retenues notamment des propositions de devis plus bas que ceux présentés par le syndic ?

Là encore le syndic devra y répondre…

Concrètement en posant ce type d’interrogations, vous poserez la question de la gestion financière des comptes de la copropriété et celle de la CONFIANCE au syndic de copro. (Ce point particulier fera l’objet d’un prochain livre qu’il s’appellera ” Comment se débarrasser EFFICACEMENT de son syndic “)

Pour être très clair, un syndic qui refuserait de répondre pourrait être remercié sans quasiment aucun risque…

Donc le premier moyen dont dispose le conseil syndical face au syndic de copropriété indélicat est de lui demander de rendre des comptes sur sa gestion comme la loi l’oblige à le faire. Un professionnel doit rendre des comptes, le syndic doit donc s’exécuter.

Le simple fait de l’obliger à rendre des comptes fera naturellement baisser les devis et limitera la tendance de certains syndics à croire qu’ils peuvent tout se permettre. Un professionnel de l’immobilier suffisamment contrôlé permet de penser les économies de charges.

Clairement concernant les économies de charges si le conseil syndical prend la mesure de sa mission, les devis baisseront de façon importante.

La baisse de charges pourra atteindre plusieurs milliers d’euros par copropriété et par an.

Essayez et vous verrez que les économies de charges avec le syndic de copro sont PLUS QUE possibles

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7 réflexions au sujet de « Un syndic contrôlé, VOUS coûte moins cher (3/4) : L’efficacité du conseil syndical. »

  1. Bravo pour vos infos. Je suis juriste retraitée et je viens de faire remplacer le syndic de notre copropriété sans trop de mal. Par contre, dans une autre copro, nous avons voté pour le non renouvellement mais quorum insuffisant. Le LENDEMAIN, il a envoyé sans consultation une nvelle convoc pour le 4 aout afin que nous ne puissions le mettre en concurrence avec un autre syndic. LRAR sans réponse,idem tel et courrier. Pour le 4, nous avons contacté tous les copro pour qu’ils viennent ou nous envoient leur pouvoir. Nous pensons arriver à obtenir la majorité contre. MAIS, il va falloir convoquer une 3ème AG, accompagnée de contrat du nouveau syndic, pour pouvoir procéder à son élection avant le 8 sept (terme du mandat du précédent). Peut-on demander au syndic, le remboursement des frais des divers AG occasionnés par son fait ? J’attends vos prochains articles avec impatience. Merci.

    • Bonsoir,

      Très content que les infos vous satisfassent.
      Pour ce qui est du remboursement de la part d’un syndic en partance, cela risque de s’avérer compliqué sans faire un procès pour abus de droit. Il vous appartiendra de prouver alors que le syndic quand il facture ses AG ne participe pas au mieux aux intérêts du syndicat des copropriétaires, mais plutôt favorise les siens.

      Pour autant plusieurs solutions vous permettront de récupérer votre argent :

      1) D’abord mettez en balance le vote du quitus et de l’approbation des comptes en lien avec les frais que vous contestez. En effet, quand un syndic se voit refuser ses deux votes souvent il est pris d’une crise de sympathie et d’honnêteté sans borne. Ses gestionnaires ne se voient que très rarement opposer un refus concernant ses actes, donc quand cela leur arrivent ils pensent qu’ils vont avoir un procès et entendent rapidement raison.

      2) Si d’aventure cette précédente technique de dissuasion ne fonctionnait pas, vous pouvez toujours imputer à la ligne 230 de votre 2044 les provisions de charges de copropriété pour cette année. Je crois en effet comprendre que vous êtes propriétaire-bailleur. Grâce à cette technique fiscale, vous n’aurez qu’à faire l’avance et vous défalquerez ces sommes de votre feuille d’impôts.

      Cordialement.

      http://coproprietaires-baissez-vos-charges.com/

  2. Si la copropriété a un gardien, il faut que le syndic soit compétent pour gérer du personnel. Le droit du travail est complexe et les risques sont très importants pour la copropriété. Surtout en cas de licenciement pour faute grave ou autre, il faut que le syndic évite toute erreur.
    Pierre du site licenciement pour faute grave Articles récents…Commentaires sur Licencié : comment s’en sortir ? par adminMy Profile

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