L’honoraire de syndic.

L’honoraire de syndic peut devenir un gouffre ou parfois sembler injustifié. Regardez bien les mains de l’écureuil, imaginez que c’est votre argent. Qu’en feriez vous si le syndic vous en laissez plus? Revenons à notre professionnel duquel il va falloir contrôler l’honoraire.

Les missions des syndics sont de deux types.  D’abord ils s’occupent de la gestion courante de la copropriété. Ensuite, ils réalisent des prestations particulières.

Le professionnel perçoit un forfait annuel pour exécuter les tâches de gestion courante, il facturera EN PLUS les prestations particulières, c’est-à-dire les honoraires supplémentaires. Bien observer les missions des syndics et les facturations de leurs prestations supplémentaires, peut vous faire gagner de l’argent. Des conseils simples peuvent vous aider à comprendre à quoi correspond l’honoraire de syndic.

Les tâches de gestion courante : les obligations MINIMALES DES SYNDICS DE COPROPRIETE.

Il s’agit de la gestion administrative, financière et comptable des affaires de la copropriété, les syndics représentant les syndicat des copropriétaires.

Les tâches de gestion courantes sont définies par « l’arrêté Novelli » du 19 mars 2010.

Cet arrêté expose la liste des prestations minimales de gestion courante en copropriété. Il fixe les tâches que le gestionnaire professionnel ou bénévole doit réaliser sans les facturer en plus. Le forfait annuel est la rémunération des syndics pour ses missions de base, c’est-à-dire son contrat initial.

Donc, VOUS payez le forfait annuel pour que les syndics assument ces charges précises.

Ceci ne signifie pas que ces tâches ne puissent être ABUSIVEMENT facturées deux fois par les syndics, c’est-à-dire comme si elle pouvaient relever de la gestion courante et des prestations supplémentaires… Ce point est régulièrement dénoncé par les associations de consommateurs.

Quand je dis facturer deux fois, je parle de la situation ou notamment la mise à jour du fichier des propriétaires et la tenue du carnet d’entretien sont facturées en prestations particulières, alors que ces deux opérations font partie des obligations minimales de l'”arrêté Novelli”.

Loin de moi l’idée d’engager les copropriétaires à une méfiance accruecontre les syndics, mais plutôt à les sensibiliser à la lecture du contrat de syndic et à vérifier SCRUPULEUSEMENT les factures des prestations supplémentaires, c’est-à-dire l’honoraire de syndic.

LES PRESTATIONS PARTICULIÈRES autrement appelé l’honoraire de syndic.

C’est ici que nous parlons de l’honoraire de syndic. Il s’agit de toutes les demandes faites par un copropriétaire, le conseil syndical ou le syndicat des copropriétaires, et qui n’entrent pas dans le champs de l’arrêté Novelli. Nous pouvons citer par exemple la tenue d’une assemblée générale extraordinaire proposée à l’initiative du conseil syndical.

C’est aussi le cas, quand vous appelez le professionnel pour étudier un dossier, une question technique ou toutes situations qu’il considère comme spécifique.

Le professionnel doit normalement vous prévenir du prix que la prestation supplémentaire coûte. En outre, le code de la consommation en son article 113-3  dispose que :

 Tout vendeur de produit ou tout prestataire de services doit, par voie de marquage, d’étiquetage, d’affichage ou par tout autre procédé approprié, informer le consommateur sur les prix, les limitations éventuelles de la responsabilité contractuelle et les conditions particulières de la vente “

Donc si le prix n’est pas affiché, il peut être contesté et une action peut même être engagée contre les syndics auteurs de ces manquements. Un juge ou la répression des fraudes pourraient être saisis.

L’honoraire de syndic est sensé donc être un plus demandé aux syndics. A priori s’il justifie son travail, il peut réclamer un honoraire.

Pour la facturation deux pratiques s’observent dans les contrats :

– Le forfait.

– La vacation horaire.

1) Le forfait est une somme déterminée à l’avance. Mais ce mode de détermination du prix est injuste, pour ne pas dire autre chose. Malheureusement, le système du forfait peut aboutir à devenir une prime au contrat.

Ainsi, le professionnel qui négocie un contrat de travaux avec une entreprise sera payé du fait de l’obtention du contrat et non nécessairement quant à un suivi effectif et réel du chantier. Cette négociation pourra par certains côtés s’apparenter à un honoraire de syndic. La prime à la réalisation des travaux est en moyenne de l’ordre de 2 à 4 % de la valeur totale du chantier.

Le contrat de forfait peut prévoir que le professionnel va suivre le chantier 12 heures, alors qu’en réalité un tel volume horaire n’est pas nécessaire.

D’ailleurs suivre un chantier c’est le métier d’un architecte ou d’un chef de chantier, a priori rien ne qualifie les syndics pour organiser ou contrôler des chantiers.

Dans le cas des contrats de travaux, Il s’agit plus d’une prime au contrat que d’un forfait.

2) La vacation horaire est la solution la plus honnête et la plus juste pécuniairement. Le professionnel est payé selon le travail accompli. On peut aussi conclure dans le contrat que si les syndics viennent, il y aura un taux horaire, et s’il sont représentés par un préposé, un autre tarif sera à considérer pour l’honoraire de syndic.

Dans certains contrats, des tâches courantes sont facturées comme un honoraire de syndic.

Ainsi, des contrats sont rédigés de façon à faire passer la tenue des assemblées générales en prestation supplémentaire. Eh OUI !!!!!!, certains professionnels ont beaucoup d’imagination.

La plupart du temps les tâches courantes doivent être exécutées durant les horaires de travail classiques (9h/17h30), or les AG ont très souvent lieu en soirée donc les mandataires vous facturent les heures de travail après 17h30… MALIN NON !!!!!!!!

syndic, travaux, comptabilité

Il a pu arriver à ce monsieur de ne pas trop être précis sur les comptes.

(source de l’image : licence en creative commons, www.flickr.com)
Conseils PRATIQUES :

– Lire le contrat et vérifier s’il n’y a pas des doublons entre les tâches courantes et l’honoraire de syndic. Un peu plus haut je vous ai parlé du carnet d’entretien et de la mise à jour du fichier des propriétaires, il s’agit de prestations qui coûtent plusieurs centaines voire milliers d’euros par an, alors qu’elles devraient être comprises dans le forfait annuel.

Bien lire les clauses du contrat et refusez d’accepter les stipulations obscures ou illisibles. C’est souvent là que l’honoraire de syndic se cache.

– Négociez dans la mesure du possible les horaires où les tâches courantes devront être exécutées. Donc, plutôt que d’avoir des horaires de 9h/18h, obtenez 10h/19h ou même 11h/20h, ne serait-ce qu’une fois par semaine. Là encore quand l’AG a lieu hors des horaires d’ouverture comptez plusieurs centaines d’euros par AG.

– Quand vous sollicitez le professionnel, assurez vous que la demande que vous faites ne sera pas facturée ou pas chère, essayez d’obtenir un écrit pour éviter de mauvaises surprises. En effet, si vous téléphonez à votre gestionnaire et qu’il considère que vous lui avez demandé un avis technique, il pourra vous facturer un honoraire de syndic.

– FAVORISEZ DANS LE CAS DES CONTRATS DE TRAVAUX, la rémunération à l’heure, des syndics.

LA VACATION HORAIRELe professionnel sera payé sur la base du travail fait et non selon une base correspondant finalement à une prime au contrat.

On pourrait parfaitement imaginer qu’une délibération oblige le syndic à se montrer auprès d’un copropriétaire de l’immeuble quand il fait son inspection des travaux, histoire d’être sûr qu’il est bien venu suivre le chantier et qu’il justifie ici son honoraire de syndic.

3 réflexions au sujet de « L’honoraire de syndic. »

  1. Bonjour,

    il est important de bien lire le contrat pour bien prendre en compte ses obligations et ses droits en termes de copropriété. Il faut éviter de se faire piéger et de tomber dans un engrenage.
    Dans ces conditions, il est important de se faire aider et conseiller dans la démarche à entreprendre au quotidien.

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