Travaux urgents en copropriété

Le syndic est habilité “en cas d’urgence” à entreprendre seul des travaux utiles et indispensables à la sauvegarde et à la conservation de l’immeuble sans l’accord préalable des copropriétaires. Cette faculté est prévue par l’article 18 de la Loi de 1965, définissant les missions du syndic. L’article 37 du Décret de 1967 encadre cette procédure.

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Les travaux urgents en copropriété, quels sont-ils?

Responsable de la conservation de l’immeuble en copropriété, le syndic doit pouvoir agir sans délai en cas de nécessité urgente. Nous avons vu qu’en principe, le syndic ne fait qu’exécuter les décisions des assemblées générales. Mais…

En cas d’urgence, la Loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de faire procéder de sa propre initiative à tous les chantiers nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la sécurité des personnes.

La Loi prévoit la possibilité d’agir de sa propre initiative, c’est-à-dire sans l’accord préalable des copropriétaires, mais sous certaines conditions. Le syndic ne peut agir seul qu’en “cas d’urgence” pour les chantiers nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

En clair, les syndics doivent agir lorsque leur absence d’intervention risquerait de provoquer des dommages très importants à l’immeuble (fuite de canalisation par exemple, c’est l’exemple classique).

Pour couvrir cette dépense, il peut demander le versement d’une provision. L’obligation du syndic ne consiste qu’à simplement consulter le conseil syndical s’il y en a un. Il n’a pas à solliciter une délibération de l’assemblée générale. Ultérieurement, il devra convoquer l’AG pour demander de nouveaux fonds et faire valider les travaux urgents qu’il a commandé.

Les chantiers sont urgents quand ils sont nécessaires et indispensables à la sauvegarde de l’immeuble, comme par exemple:

Quand il faut réparer une canalisation collective brusquement crevée ou changer une pièce de la chaudière défectueuse en plein hiver, ou renforcer un mur menaçant de s’écrouler, ou encore entreprendre la réfection d’une toiture provoquant d’importantes fuites dans l’immeuble.

Retenons aussi comme exemples de travaux urgents justifiant une intervention du syndic :

  • Le remplacement de l’installation électrique vétuste ou défectueuse.
  • La réfection et l’étanchéité de l’immeuble.
  • Le remplacement d’une chaudière.
  • La réfection de souches de cheminées menaçant ruine.

Cette notion de “travaux urgents” est plutôt subjective. La question de l’utilité se pose toujours, contrebalancée par celle des petites réparations provisoires, ces dernières pouvant revenir au final plus cher qu’une intervention complète.

Réfléchissez toujours en cas d’urgence à ce qu’il faut privilégier, le provisoire, le définitif. Tout ceci a un coût que tout le monde ne peut toujours payer.

Les travaux urgents en copropriété : La Procédure

En cas de travaux urgents avérés, la Loi de 1965 et le Décret de 1967 prévoient deux étapes à respecter absolument : la convocation de l’assemblée et la consultation du conseil syndical.

La convocation de l’assemblée

Lorsque que le syndic a engagé des travaux d’urgence de sa propre initiative, le Décret  de 1967 exige :

  • L’ information des copropriétaires,
  • Et la convocation sans délai de l’assemblée générale des copropriétaires.

La consultation du conseil syndical

Cette consultation permet au syndic d’appeler auprès des copropriétaires par anticipation et avant l’assemblé, une provision ne pouvant excéder un 1/3 du montant des travaux d’urgence. Les syndics n’ont pas à suivre cet avis. Dans ce cas, les syndics peuvent ne soumettre les différents devis aux copropriétaires que le jour même de l’assemblée.

Aux termes de L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété autorise le syndic, en cas d’urgence, à effectuer les réalisations nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble qu’il gère, sans l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires.

Pour autant il ne faut pas perdre de vue que le professionnel n’est pas copropriétaire et qu’il ne fait que représenter le syndicat des copropriétaires. Il doit donc informer les copropriétaires des derniers des chantiers entrepris et convoquer rapidement une assemblée générale pour les ratifier comme en dispose l’art. 37 du décret de 1967.

Le syndic doit agir rapidement quand les travaux sont urgents, mais pas n’importe comment. Il doit agir en professionnel. Il doit en tous les cas prévenir et faire valider ses choix en AG.

Ainsi même si les syndics peuvent décider d’engager les réalisations sans une délibération de l’assemblée générale il devront tout de même par la suite, faire valider leur choix en assemblée générale.

Le syndic doit agir mais pas n’importe comment.

Les travaux urgents en copropriété: La responsabilité dES syndicS.

Le mandat du syndic lui impose une obligation de vigilance : la simple commande de chantiers n’est pas suffisante, le professionnel doit veiller à la bonne exécution des travaux, mais surtout à s’assurer que la sauvegarde et la conservation de l’immeuble sont bien garanties.

En présence d’une urgence, si le syndic doit agir vite, en cas contraire il engage sa responsabilité. Des copropriétaires constatant sa négligence ou son absence de diligence pourront se retourner contre ce gestionnaire indélicat.

Quand ils sont saisis, les juges vérifient si les chantiers entreprises étaient belles et bien urgents. Ils sanctionnent d’une part les abus des syndics et d’autre part ceux d’entre eux qui n’ont pas correctement effectué leur mission.

Travaux urgents en copropriété : des mesures conservatoires ?

Pour les syndics, commander des chantiers spontanément représente parfois un risque. Pour autant les circonstances peuvent imposer une décision rapide, il ne comparera pas les devis.

Si l’entrepreneur choisi est trop cher, ou si le périmètre des réalisations a mal été défini, l’énervement des copropriétaires se fera sentir et ou entendre.

Les mesures conservatoires ont un véritable intérêt. Même si les syndics ne peuvent demander qu’un tiers du montant du devis, les copros devront s’acquitter de la totalité de la facture.

Quand le contrat est valable et en cas de réalisations dispendieuses, c’est toute la copropriété qui en pâtit.

Donc le syndics sérieux, efficace et pensant aux deniers des copropriétaires, suivra les conseils suivants.

A RETENIR :

– Le syndic ne devra pas confondre travaux urgents et demandes de certains copropriétaires.

– Les gestionnaires de copropriété devront faire réaliser rapidement les chantiers si ceux-ci sont urgents. Pour autant les copropriétaires ne doivent pas faire les frais d’une trop grande précipitation.

– Ils respecteront la procédure légale et réglementaire, même si les chantiers sont urgents.

– ils préviendront individuellement les copropriétaires de la nécessité impérieuse de faire des travaux et convoqueront une assemblée au plus vite. Un copropriétaire pourrait éventuellement trouver une solution plus avantageuse.

– Au surplus, les syndics prendront des mesures conservatoires afin d’assurer pour un temps la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité des personnes.

– Ils feront le tour des entreprises et multiplieront les devis. Ainsi, ils ne prendront pas le risque d’engager des dépenses importantes et la sécurité des personnes sera assurée de manière effective. Urgents n’est pas nécessairement cher.

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