Les 7 qualités essentielles pour reconnaître un syndic compétent (2/2)

  1. Les 7 qualités essentielles du syndic :

4) La Compétence dans la connaissance des affaires de la copro, une qualité primordiale

Les fonctions du syndics sont multiples. La polyvalence est une des grandes qualités dont doit disposer votre futur gestionnaire.

Il dispose de plusieurs casquettes dans le cadre de la gestion des affaires de la copro. Tour à tour il s’occupera de gestion administrative, de l’exécution des décisions de l’AG, de la gestion du personnel, s’il y en a, et des travaux urgents.

Quand, vous rencontrerez le syndic pendant la phase de recherche essayez de lui poser des questions sur sa mission. Ainsi, vous pourrez avoir une idée de quel professionnel, il est.

Concrètement demandez lui comment il s’organise, comment il gère ces dossiers, s’il a beaucoup de travail, etc…il ne s’agit pas de voir s’il sait travailler ou pas mais plutôt d’observer son aisance.

Quelqu’un qui ne semble pas bien délimiter sa mission est : soit incompétent, soit impressionné par vous.

Dans ces deux situations ceci ne garantit pas nécessairement un travail de qualité. Si le professionnel n’est pas clair sur sa mission et n’en parle pas avec maîtrise, cela risque d’en dire long sur la suite…

Vous devez être en train de vous dire que je fais beaucoup allusion aux réactions des syndics et à ce qu’ils dégagent.

Eh bien oui ! Une impression de facilité à parler de son travail, la clarté quand on parle d’argent et la transparence dans l’accès aux documents comptables doivent être des évidences.

Oui je n’aurai pas confiance en quelqu’un chez qui je ne trouverai pas toutes ces qualités.

Pour finir d’enfoncer le clou sur la compétence, n’hésitez SURTOUT PAS à parler des points forts et des points faibles de votre copropriété.

Parlez plus facilement de vos points positifs que des autres. Continuez en lui parlant des projets à venir de la copropriété.

Évitez de lui parler à ce moment du fait que vous allez faire des espaces verts avec une piscine. Il ne s’agirait qu’il parte du principe que vous avez trop d’argent, c’est la meilleure façon pour qu’il vous facture très très très très très cher sa prestation.

Conseils,

  • Observez l’aisance du professionnel quand il parle de son travail et de son organisation

  • Pointez lui les + et les – de la copro et voyez s’il se montre dépassé ou clair avec la situation même si celle-ci est complexe.

  • Connaître l’ensemble de sa mission est une qualité fondamentale.

5. Les 7 qualités essentielles du syndic:

5) Une information saine et efficace des copropriétaires, une qualité essentielle pour la vie de la copro.

Deux points sont à vérifier :

-L’organisation du cabinet.

-L’accès à l’information des copropriétaires.

1) L’organisation du cabinet.

Le syndic doit pouvoir vous dire de façon claire, comment vous pouvez accéder aux documents comptables vous concernant avant les AG. Il doit vous dire de combien de salariés est constituée son entité. Vous regarderez sur internet pour trouver ce type d’informations. Pour en avoir le cœur net, faites un test.

Demander pendant la phase de recrutement à le rencontrer rapidement, vous verrez alors le climat de travail, si une information doit vous être communiquée rapidement. Naturellement soyez vigilant à ce qu’il ne vous facture pas ce rendez-vous.

Il ne s’agit pas là de lui dire comment il doit faire son travail en terme de fourniture d’information mais de voir sa réaction quand on lui dit concrètement si mon AG se passe le vendredi quand puis je regarder ou accéder aux documents comptables, financiers et autres devis ?

2) L’accès à l’information des copropriétaires, une qualité de premier ordre.

Dans le cadre de sa mission le syndic doit vous convoquer aux AG. Il participe de la tenue des AG. Il doit AUSSI vous tenir au courant notamment des devis et informations essentielles en lien avec les marchés de travaux et les prestataires de services. C’est l’article 11 du décret de 1967 qui en dispose : « …. »

Le non respect de ce droit d’information des copropriétaires fait encourir l’annulation de la délibération.

Toujours dans cette idée de l’information des copropriétaires, c’est la question de la concurrence qui est en cause. Donc, la question de combien VOUS allez payer au final.

En effet dans le cadre de la dimension d’établissement de devis et de comparaison des prix, vous verrez si le futur professionnel a des entreprises avec qui il travaille.

En soi ce n’est pas dommageable. En revanche s’il vous vend une proximité et un sérieux inégalé avec le prestataire, il ne vous parle que des accords qu’il a avec l’entreprise, qu’il connaît…

Conseils,

  • Visitez le cabinet pour voir véritablement les infrastructures et le personnel disponible. le climat de travail en dit souvent long sur comment le personnel envisage son travail.

  • Comptez le personnel du cabinet, une personne ne peut gérer sérieusement plus de quelques dizaines de copro. La disponibilité du personnel du cabinet est une qualité à nécessairement rechercher.

  • Pendant le recrutement, demandez clairement un numéro de téléphone direct et les heures ou on a de réelles chances de trouver quelqu’un qui connaîtra les affaires de la copro. L’organisation du cabinet, quand elle est claire et précise, montre une volonté de traiter avec qualité, la relation avec les copropriétaires.

 

6.Les 7 qualités essentielles du syndic:

6) La Gestion du recouvrement des charges et réactivité, des qualités rares.

Le syndic doit exécuter les décisions des AG et récolter les appels de fonds. Ainsi, il constitue un budget pour pouvoir gérer au mieux les affaires de la copro.

Quid des copropriétaires ne pouvant pas payer leurs appels de charge ?

Sur les forums cette question revient souvent. La stratégie à tenir est claire. Le syndic doit mettre en en demeure le copropriétaire et recouvrer les dettes si l’appel de charge est resté infructueux.

Certains professionnels prétextent des arguments douteux, jouent la montre et autre technique curieuses…Ceci cachera parfois des accords inavouables…

Vous devez savoir comment votre futur mandataire réagira. Il ne doit pas se cacher derrière son petit doigts, il doit savoir prendre des décisions efficaces et claires.

Il ne peut vous répondre qu’un seule chose à cette interrogation :

« Je ferai mon travail au mieux des intérêts de la copropriété et des copropriétaires »

Conseils,

  • Pas de concession à voir, le syndic doit être efficace sur le recouvrement des charges

  • Le syndic doit être clair dans sa prise de décision. Cette qualité est fondamentale.

  • Le syndic doit être prompt et RÉACTIF quant à déclencher les procédures judiciaires, si des arrangements doivent être négociés pour les copropriétaires en difficulté financières elles ne doivent pas vous être imposées.

7. Les 7 qualités essentielles du syndic :

7) Légaliste.

Légaliste signifie que le syndic respecte la loi dans son ensemble et ne fait rien d’interdit.

Vous m’accorderez que c’est une qualité minimale pour prétendre à l’honnêteté et à la compétence.

Gérer une copro signifie accomplir de nombreux actes pour le syndic. Nombreux actes ne signifie pas tout accomplir pour les copropriétaires même s’ils paient.

Le syndic ne peut représenter un copropriétaire dans le cadre d’une AG. Interdiction lui est faites par l’article 22 de la loi de 1965 qui dispose que :

« Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. »

Ainsi, demandez au syndic s’il est prêt à vous représenter si vous êtes absent ou si d’autres le sont.

S’ il vous répond OUI IL Y A DEUX GROS PROBLÈMES.

En effet, ceci est interdit et de plus il vous facturera un honoraire supplémentaire. Donc vous allez payer plus cher et l’AG pourra être annulée.

Conseils,

  • Attention, si le syndic accepte la possibilité des mandats, c‘est qu’il s’agit d’un professionnel qui ne craint pas de voir les délibérations ANNULÉES.

  • Observez là encore ses réactions face à cette question, s’il ne semble pas choqué par votre interrogation c’est qu’il a des habitudes. Pouvoir sortir de ses habitudes est une vraie qualité cela s’appelle l’adaptabilité.

 

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