Révoquer son syndic en cours de mandat EN GAGNANT DE L’ARGENT (3/3)

En lisant les deux premiers articles, vous avez appris comment vous organiser pour changer de syndic et quels moyens de droits soulever pour vous débarrasser de ce professionnel indélicat. Mais copropriétaire, tu as l’impression de n’avoir vu le syndic que par intermittence tu as aussi l’impression d’avoir perdu de l’argent.

Tu vas pouvoir le récupérer !

C’est d’ailleurs souvent pour ces deux raisons que tu veux le révoquer. Dans ce billet, tu vas apprendre comment te séparer du gestionnaire de ta copropriété tout en empochant de l’argent à coup sûr.

TOUT dépendra de ta volonté et de celle des autres copropriétaires ou plutôt du syndicat des copropriétaires.

Révoquer le syndic en état de carence, c’est le mettre le professionnel face à sa négligence.

Un gestionnaire de copropriété doit faire respecter les clauses du règlement de copropriété et faire exécuter les délibérations prises en assemblée générale des copropriétaires. Le syndic en sa qualité de représentant légal, est le seul qui peut agir au nom du syndicat des copropriétaires et ainsi défendre les intérêts de la copropriété.

– La carence du syndic est l’incompétence ou l’empêchement du professionnel à réaliser pour partie son contrat. La carence est aussi l’inaction à assumer pour partie ou totalement la mission qui lui est confiée par le syndicat des copropriétaires. Elle s’entend aussi du fait que cette mauvaise exécution du contrat pourra causer un préjudice à la copropriété.

Ainsi, le professionnel doit GARANTIR au mieux les intérêts des copropriétaires. Il devra entre autre assurer la présentation des comptes annuels à l’assemblée générale et exécuter la décision du syndicat de licencier un gardien.

La non réalisation des deux exemples que je viens de citer a déjà été qualifiée de carence du syndic par la jurisprudence (1ère situation du 29 mai 2002 Cour de cassation et une seconde du même jour).

Révoquer le syndic : Procédure pour établir l’état de carence

Il faut toujours rapporter la preuve de la carence du syndic, la simple faute de gestion consistant en un retard de quelques jours, n’est pas suffisante. C’est l’article 49 du décret de 1967 sur la copropriété qui donne la définition de la carence du syndic.

Rapporter la preuve de la carence nécessite une procédure. Avant de tenter de faire déclarer le gestionnaire en état de carence, il faut lui laisser la possibilité de répondre à l’ampleur de la mission qui lui est confiée. Ainsi, aux termes de l’article 49 du décret de 1967, des étapes doivent être respectées :

– Une mise en demeure en RAR doit avoir été envoyée au professionnel, celle-ci doit reprendre une délibération ayant été votée et non exécutée ou encore une clause du règlement de copropriété manifestement non respectée.

– A l’issue de cette mise en demeure, un délai de 8 jours doit être laissé au syndic pour mettre en œuvre toutes diligences utiles pour faire cesser cet état ou pour faire exécuter la délibération de l’AG soulevée dans le document.

– Une fois la mise en demeure déclarée infructueuse, c’est-à-dire si le gestionnaire n’a rien fait, C’EST A CE MOMENT LA QUE VOUS POUVEZ SAISIR LE JUGE POUR VOUS DÉBARRASSER DE CE PROFESSIONNEL INDÉLICAT.

DONC, N’IMPORTE QUEL COPROPRIÉTAIRE PEUT LE FAIRE comme en dispose l’article 49 du décret de 1967 :

“…le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété….”

Les gestionnaires de copropriété ne sont pas pour la grande majorité des ignares en droit. Si vous le mettez en demeure et que vous le sommez de faire respecter des décisions de l’AG ou des clauses du règlement de copropriété, le professionnel se doutera rapidement de ce que vous lui réservez.

Ne soyez pas seuls quand vous entamez cette démarche, essayez d’être soutenu par le plus grand nombre de copropriétaires que vous pourrez rallier à votre cause histoire de ne pas abandonner si le pro vous met la pression.

Ce qui est fondamental à retenir pour révoquer son gestionnaire de copropriété en cours de mandat est que sa carence et son empêchement mettent en jeu la continuité de son contrat. Si ces deux situations sont établies, il devra rendre des compte et sa responsabilité pourra être retenue. La loi de 1965 dans son article 18 dispose ainsi que :

En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.”

Ainsi un professionnel qui ne remplit pas sa mission peut sous certaines conditions être remercié d’une part, et d’autre part être déclaré comme ne remplissant pas sa mission. Cet aveu d’incompétence ou tout du moins de négligence servira à vous

FAIRE GAGNER DE L’ARGENT.

BIEN SUR PERSONNE NE VEUT FAIRE DE PROCÈS,

JE VOUS RASSURE IL EXISTE AUSSI UNE FAÇON DE DÉTENDRE LE GESTIONNAIRE ET DONC DE LUI FAIRE ENTENDRE RAISON SANS ACTION, OU PRESQUE.

La stratégie vous expliquera comment négocier avec le professionnel indélicat tout en l’amenant à vous proposer une transaction.

Révoquer le syndic : Un cas concret de carence du syndic.

Dans la pratique les copropriétaires peuvent rencontrer des difficultés à faire reconnaître la carence de leur syndic ou son empêchement, et ainsi engager sa responsabilité professionnelle. Dans un arrêt de la cour d’appel de Versailles (n° 08/06.579 du 1.2.10) la juridiction a pu reconnaître la carence du professionnel.

En l’espèce, une fuite dans des parties communes avait provoqué des infiltrations dans un lot. Le gestionnaire avait mis un an pour diligenter des travaux. La cour d’appel a déclaré la carence du syndic. Celui-ci devant pourvoir à la conservation et à l’entretien de l’immeuble, et procéder aux travaux d’urgence comme la réparation des fuites.

Faire établir l’état de carence du préposé nécessite méthode et organisation, finissons par la stratégie à retenir.

Révoquer le syndic : STRATÉGIE A RETENIR :

N’OUBLIEZ AUCUNE DES ÉTAPES DE l’établissement de l’État DE CARENCE. 

PRIVILÉGIEZ UN DOSSIER COMPLET ET SÉRIEUX à l’énervement. Vouloir le faire partir rapidement pourra vous faire commettre des erreurs. Il vaut mieux accumuler les preuves de ces négligences et attendre quelques temps plutôt que se précipiter et risquer les mauvaises surprises. L’état de carence, s’il est mal préparé, pourra se retourner contre vous. L’avocat du professionnel de l’immobilier dira que vous abusez de vos droits.

PRÉVENIR le professionnel de vos intentions, pourquoi cela ? quand vous lui parlerez d’état de carence, il devrait avoir des émotions. Voyez ses réactions et avisez. Parfois un gestionnaire mal en point vous proposera de lui-même un accord. A vous de voir si cette transaction vous convient.

NE PERDEZ PAS DE VUE QUE, QUOI QU’IL ARRIVE, UN PROCÈS EST UNE MAUVAISE PUB POUR LE PROFESSIONNEL. LE GESTIONNAIRE SOUHAITERA TOUJOURS ARRONDIR LES ANGLES, si votre dossier est solide. Il craindra le bouche à oreille auprès des autres copropriétés et d’être éventuellement mal vu par la profession.

ASSUREZ-VOUS de la MOTIVATION DES AUTRES COPROPRIÉTAIRES. En effet, dans la copropriété il y aura toujours des personnes qui ne voudront pas aller devant le juge et qui se satisferont d’un bon arrangement. Il appartient à chacun de décider ce qui est le plus acceptable pour lui, un bon accord ou un procès. Il y a même ceux qui pourront vous reprocher ” d’avoir fait des histoires “.

Concrètement avec la technique proposée, de deux choses l’une : ou le professionnel négocie pour éviter une action en justice qui sera quasiment toujours une mauvaise publicité pour lui, ou il perd un procès et sera condamné à payer des sommes d’argent que ce soient des dommages et intérêts ou une partie des rémunérations qu’il a perçu.

JEUNE PADAWAN RÉFLÉCHIS, SI LA CARENCE TU CRAINS, LE PORTE MONNAIE TU OUVRIRAS.

                            INSCRIVEZ VOS REMARQUES, C’EST EN BAS

2 réflexions au sujet de « Révoquer son syndic en cours de mandat EN GAGNANT DE L’ARGENT (3/3) »

  1. Si le syndic ne tient pas compte de votre demande, le conseil syndical ou un (ou plusieurs) copropriétaire(s), représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires, peuvent demander au syndic de convoquer l’assemblée (article 8 du décret du 17 mars 1967).

    Cette demande doit être notifiée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit préciser les questions devant être inscrites à l’ordre du jour, à savoir la révocation du syndic et la nomination de son remplaçant.

    Si le syndic ne répond pas à cette demande, le président du conseil syndical pourra valablement convoquer ladite assemblée une fois qu’il aura envoyé une mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception) restée lettre morte plus de huit jours.
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    • Bonsoir,
      Merci pour votre commentaire.
      Concernant votre apport, je n’ai rien à ajouter à votre commentaire, il est claire et précis.
      Je vous offre mon guide du copropriétaire averti en remerciement de votre participation.
      Téléchargez le maintenant: http://coproprietaires-baissez-vos-charges.com/ (inscrivez votre prénom et email et recevez mon guide gratuitement, c’est à vous)

      ELjuriste

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