Relation entre le syndic et le copropriétaire

Un copropriétaire peut-il solliciter le syndic ou doit-il s’adresser à d’autres personnes dans la copropriété ? Si le syndic ne répond pas, que faire? Un contrat de syndic permet-il toujours de facturer des frais supplémentaires à un copropriétaire ?

1) Relation entre le syndic et le copropriétaire : les droits du copropriétaire.

Même si le syndic travaille pour la copro, il ne travaille pas pour toi copropriétaire.

Je sais ce n’est pas simple à comprendre et à admettre.

En effet, le syndic intervient dans la gestion de la copropriété, mais il est avant tout au service du syndicat des copropriétaires.

Cela signifie qu’il doit EN PARTICULIER OBÉIR aux instructions, pour ne pas dire aux ordres du syndicat de copropriétaire. En même temps, c’est juste logique puisque le syndic est désigné par les copropriétaires et que le syndicat des copropriétaires lui fixe son mandat et contrôle sa gestion.

Quand je parle d’instructions, il ne faut pas oublier qu’il est utile de laisser une certaine liberté au syndic pour sa gestion.

Imaginez une copro où les propriétaires laisseraient les parties communes se dégrader sans jamais agir, le professionnel DOIT alors intervenir, dans l’intérêt de la copro.

Quand vous sollicitez le syndic, il est sensé n’avoir que des instructions du syndicat et exécuter les décisions de l’AG, donc le syndic n’est pas totalement tenu de vous répondre,

Après, la courtoisie et l’art du travail bien fait dus au copropriétaire que vous êtes, c’est autre chose…

Donc, le syndic s’il vous reçoit ou s’il intervient chez vous ou à votre demande peut vous FACTURER une prestations particulière (c’est l’autre nom des honoraires supplémentaires).

Vous savez quand vous regarder votre relevé de facture annuelle, c’est l’obscure mention « hon » ou « hon supp » ou autres inscriptions que vous devez deviner puisqu’il leur arrivera de ne pas être claires…

Conseils:

– Avant de demander l’intervention du syndic, adressez vous au syndicat des copropriétaires.

– Si vous n’obtenez pas de réponse satisfaisante, alors seulement contactez le, MAIS SURTOUT préalablement au moindre conseil demandez lui si son intervention sera facturée et combien.

– Si vous arrivez à obtenir un écrit concernant ce travail a priori supplémentaire, ce serait bénéfique, assurez vous là encore que ce document n’est pas facturé ou que son prix est bas, pour éviter les surprises.

Le décret du 17 mars 1967 sur la copropriété, dans son article 29 dispose que « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier… »

Ainsi, Le syndic est le mandataire du syndicat de copropriétaire.C’est le syndicat des copropriétaires qui a la personnalité civile au titre de l’article 14 de la loi de 1965 sur la copro.

Il n’est donc pas le mandataire du copropriétaire PRIS INDIVIDUELLEMENT,mais celui du syndicat. Bien sûr l’assemblée générale des copropriétaires vote les délibérations, mais a priori il y a une AG par an.

Ainsi, le contrat accepté en assemblée générale n’existe qu’entre le syndicat de copropriétaire et le syndic, même si le copropriétaire que VOUS êtes, l’a voté en AG.

C’est une des raisons qui fait que quand vous appelez le syndic, il ne répondra parfois pas. Vous êtes un copropriétaire parmi TOUS les autres.

Le contrat de syndic doit comporter les 3 mentions suivantes :

1-La désignation.

2-La durée précise du mandat.

3-Les missions dévolues et La rémunération.

1La désignation du professionnel signifie que les copropriétaires et en particulier le syndicat de copropriétaire doivent savoir, avec qui il contracte.

Le syndic peut être une personne physique, c’est à dire une personne réelle. Il apparaîtra sur le contrat son nom, son adresse, son numéro de carte professionnelle et les informations concernant son assurance professionnelle.

Il peut aussi s’agir d’une personne morale, c’est à dire une société SARL ou autres… Le document contractuel comportera en particulier le nom de la société, son siège social, et le nom du gérant. Dans l’appellation courante on appelle les structures où exercent les syndics, des cabinets.

Le contrat de syndic a donc un caractère personnel. Comme pour une embauche, vous signez avec une personne en particulier et pas une autre. Ainsi, quand il arrive que des petits cabinets soient absorbés par la concurrence, le fait que le cabinet soit possédé par une nouvelle entité ne GARANTIT EN AUCUNE MANIÈRE QUE LE CONTRAT DE SYNDIC CONTINUE VIS A VIS DE LA COPRO.

Le nouveau syndic a besoin de la décision de l’AG pour pouvoir continuer l’activité de syndic, il n’y a pas de continuité du contrat, VOTRE ACCORD EST NÉCESSAIRE ET OBLIGATOIRE.

2La durée précise du mandat, pourquoi dire « durée précise » ?

Certains syndics ont pu parfois proposer et faire accepter des contrats où le début et la fin de leur missions semblaient peu claires.

Le jeu parfois de certains consistait à ne pas faire correspondre les dates de début et de fin de leurs contrats avec l’approbation des comptes annuels…Leurs contrats avaient parfois une durée de 18 mois.

Donc la durée et la fin de l’engagement doivent clairement être établies. Favorisez une durée de contrat plutôt courte comme 1 an, pour éviter d’être tenus de rester avec un professionnel qui ne vous satisfait pas vraiment.

Selon l’article 28 du décret du 17 mars 1967, « la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années… ».

Conseils,

-Obtenir, si possible, le contrat qui va être soumis à l’assemblée générale.

-Si vous, copropriétaire, n’arrivez pas à l’obtenir, observez le avec minutie quand il sera soumis lors du renouvellement du syndic. Il arrivera parfois que le professionnel de l’immobile modifie certaines clauses…

Favorisez une durée d’engagement courte (1 an) de façon à ne pas laisser croire au syndic qu’il dispose d’une certaine toute puissance.

– Si des clauses vous semblent obscures, douteuses, ou créant un déséquilibre entre vous et le syndic ne votez pas le renouvellement.

3- Les missions dévolues et la rémunération sont obligatoirement en lien avec la gestion courante de la copropriété et un peu trop souvent axées sur les prestations particulières. Le professionnel perçoit un forfait annuel pour exécuter les tâches de gestion courante, il facturera en plus les prestations particulières.

Les tâches de gestion courantes et les obligations MINIMALES DU SYNDIC.

Il s’agira de gestion administrative, financière et comptable en particulier. Les tâches de gestion courantes sont définies par « l’arrêté Novelli » du 19 mars 2010.

(Pour comprendre, ce lien allez directement à la partie appelée ANNEXE, et vous y lirez les tâches minimales obligatoires que doit accomplir le syndic)

Cet arrêté comporte la liste des prestations minimales de gestion courante dues à la copropriété. Il fixe les tâches que le gestionnaire doit faire sans les facturer en plus. Elles font partie intégrantes du forfait annuel.

Donc, VOUS payez le forfait annuel pour qu’il assume ces charges là.

Ceci ne signifie pas obligatoirement que ces tâches ne puissent pas être facturées deux fois, en gestion courante et prestations supplémentaires…

Ce point est régulièrement dénoncé par les associations de consommateurs.

Loin de moi l’idée d’engager à une méfiance accrue, mais plutôt de sensibiliser à la lecture du contrat de syndic et à vérifier les factures des prestations supplémentaires.

Les prestations supplémentaires

Il s’agit de toutes les demandes faites par un copropriétaire et qui n’entrent pas dans le champs de l’arrêté Novelli.

Quand vous appelez le professionnel pour étudier un dossier, une question technique ou toutes situations qu’il considère comme spécifique.

Le professionnel doit normalement vous prévenir du prix que la prestation supplémentaire coûte, selon le code de la consommation article 113-3 : « Tout vendeur de produit ou tout prestataire de services doit, par voie de marquage, d’étiquetage, d’affichage ou par tout autre procédé approprié, informer le consommateur sur les prix, les limitations éventuelles de la responsabilité contractuelle et les conditions particulières de la vente… »

Pour la facturation deux pratiques s’observent dans les contrats :

– le forfait

– la vacation horaire.

1) Le forfait, c’est une somme déterminée à l’avance mais ce mode de détermination du prix est injuste pour ne pas dire autre chose.

Par exemple, le contrat peut prévoir qu’avant même le début des travaux le professionnel va suivre le chantier 12 heures, alors qu’en réalité un tel volume horaire n’est pas nécessaire. Il s’agit plus d’une prime au contrat que d’un forfait.

2) La vacation horaire, c’est la solution la plus honnête et plus juste pécuniairement. Le professionnel est payé selon le travail qu’il a accompli. On peut aussi conclure dans le contrat, que si le syndic vient il y aura un taux horaire, et s’il est représenté par un collaborateur un autre tarif sera à prendre en considération.

Dans certains contrats des tâches courantes sont facturées en prestations particulières. Ainsi, des contrats sont rédigés de façon à faire passer la tenue des assemblées générales en prestation supplémentaire. Eh OUI !!!!!!

La plupart du temps les tâches courantes doivent être exécutées durant les horaires de travail classiques (9h/17h30), or les AG ont très souvent lieu en soirée donc les mandataires vous facturent les heures de travail après 17h30… MALIN NON !!!!!!!!

Conseils,

– Bien lire le contrat et vérifier s’il n’y a pas de doublons entre les tâches courantes et les prestations particulières.

– Négociez dans la mesure du possible les horaires où les tâches courantes devront être exécutées, plutôt que d’avoir des horaires de 9h/18h, obtenez 10h/19h ou même 11h/20h.

– Copropriétaire, avant de demander quelque chose au syndic essayez de trouver l’info dans la copro.

– Quand vous sollicitez le professionnel, assurez vous que la demande que vous faite ne sera pas facturée ou pas chère, essayez d’obtenir un écrit pour éviter de mauvaises surprises.

FAVORISEZ DANS LE CAS DES PRESTATIONS PARTICULIÈRES LA VACATION HORAIRE. Ainsi, le professionnel sera payé selon le travail qu’il aura fait et non selon une base qui ne correspond finalement qu’à une prime au contrat.

Dans le prochain article, nous réfléchirons ensemble à comment reconnaître un bon syndic d’un autre…

Inscrivez tout de suite vos remarques, c’est en bas

 

4 réflexions au sujet de « Relation entre le syndic et le copropriétaire »

  1. Bonjour,
    J’ai posé au principal de copropriété la question suivante : pourriez vous nous indiquez les références de la couleur de notre store banne (bleu) car nous avons l’intention de le changer et de respecter ainsi le bleu en en vigueur dans la copropriété.
    Cela fait maintenant une quinzaine de jour que j’ai posé cette question mais je n’ai pas de réponse.
    Que faut il faire a compter du moment ou vous dites que le syndic n’est pas obligé de nous répondre !!
    Merci de votre attention et de votre réponse.
    Daniel
    Fouillou Articles récents…No feed items at the momentMy Profile

    • Bonsoir,

      Normalement, si vous avez posé cette question en la mettant à l’ordre du jour, le syndic doit organiser le vote sur l’interrogation que vous avez posé. Ainsi, vous auriez déjà dû avoir la réponse à votre question.

      De deux choses l’une, ou vous avez posé une question sans l’inscrire à l’ordre du jour dans ce cas le syndic ne vous doit RIEN. Ou alors la question a été inscrite et il n’y a pas eu de vote de la délibération. Dans ce cas, attendez le PV et faites une action en état de carence du syndic.

      Si vous évoquez cette éventualité, le syndic risque de TREMBLER.

      Cordialement.

    • Bonjour,

      Content que mon blog vous plaise.
      Si vous avez une question ou une proposition d’amélioration n’hésitez pas?
      Cordialement.

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