Relation entre le syndic et le copropriétaire : le contrat du syndic (2/2).

De retour de Vacances, je vous gratifierai bientôt d’éclairages utiles sur la loi Alur ou plutôt ce qu’il en reste…

Le décret du 17 mars 1967 sur la copropriété, dans son article 29 dispose que « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier… »

Ainsi, Le syndic est le mandataire du syndicat de copropriétaire. C’est le syndicat des copropriétaires qui a la personnalité civile au titre de l’article 14 de la loi de 1965 sur la copro.

François Mitterrand, en 1984, copropriété, copropriétaires, syndic

Contrairement à Valls, il aurait assumé les choix de la campagne présidentielle. Il ne serait pas revenu sur les engagements vis à vis des locataires, copropriétaires et associations.

Il n’est donc pas le mandataire du copropriétaire PRIS INDIVIDUELLEMENT, mais celui du syndicat. Bien sûr l’assemblée générale des copropriétaires vote les délibérations, mais a priori il y a une AG par an.

Ainsi, le contrat accepté en assemblée générale n’existe qu’entre le syndicat de copropriétaire et le syndic, même si le copropriétaire que VOUS êtes, l’a voté en AG.

C’est une des raisons qui fait que quand vous appelez le syndic, il ne répondra parfois pas. Vous êtes un copropriétaire parmi TOUS les autres.

Le contrat de syndic doit comporter les 3 mentions suivantes :

1-La désignation.

2-La durée précise du mandat.

3-Les missions dévolues et La rémunération.

1La désignation du professionnel signifie que les copropriétaires et en particulier le syndicat de copropriétaire doivent savoir, avec qui il contracte.

Le syndic peut être une personne physique, c’est à dire une personne réelle. Il apparaîtra sur le contrat son nom, son adresse, son numéro de carte professionnelle et les informations concernant son assurance professionnelle.

Il peut aussi s’agir d’une personne morale, c’est à dire une société SARL ou autres… Le document contractuel comportera en particulier le nom de la société, son siège social, et le nom du gérant. Dans l’appellation courante on appelle les structures où exercent les syndics, des cabinets.

Le contrat de syndic a donc un caractère personnel. Comme pour une embauche, vous signez avec une personne en particulier et pas une autre. Ainsi, quand il arrive que des petits cabinets soient absorbés par la concurrence, le fait que le cabinet soit possédé par une nouvelle entité ne GARANTIT EN AUCUNE MANIÈRE QUE LE CONTRAT DE SYNDIC CONTINUE VIS A VIS DE LA COPRO.

Le nouveau syndic a besoin de la décision de l’AG pour pouvoir continuer l’activité de syndic, il n’y a pas de continuité du contrat, VOTRE ACCORD EST NÉCESSAIRE ET OBLIGATOIRE.

copropriété, copropriétaires, syndic

Monsieur le Président de la République, à voir votre politique votre autre adversaire est aussi : Le Bon sens. Pensez plus aux 7 millions de copropriétaires et aux millions de locataires.

2La durée précise du mandat, pourquoi dire « durée précise » ?

Certains syndics ont pu parfois proposer et faire accepter des contrats où le début et la fin de leur missions semblaient peu claires.

Le jeu parfois de certains consistait à ne pas faire correspondre les dates de début et de fin de leurs contrats avec l’approbation des comptes annuels…Leurs contrats avaient parfois une durée de 18 mois.

Donc la durée et la fin de l’engagement doivent clairement être établies. Favorisez une durée de contrat plutôt courte comme 1 an, pour éviter d’être tenus de rester avec un professionnel qui ne vous satisfait pas vraiment.

Selon l’article 28 du décret du 17 mars 1967, « la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années… ».

Conseils,

-Obtenir, si possible, le contrat qui va être soumis à l’assemblée générale.

-Si vous, copropriétaire, n’arrivez pas à l’obtenir, observez le avec minutie quand il sera soumis lors du renouvellement du syndic. Il arrivera parfois que le professionnel de l’immobile modifie certaines clauses…

Favorisez une durée d’engagement courte (1 an) de façon à ne pas laisser croire au syndic qu’il dispose d’une certaine toute puissance.

– Si des clauses vous semblent obscures, douteuses, ou créant un déséquilibre entre vous et le syndic ne votez pas le renouvellement.

3- Les missions dévolues et la rémunération sont obligatoirement en lien avec la gestion courante de la copropriété et un peu trop souvent axées sur les prestations particulières. Le professionnel perçoit un forfait annuel pour exécuter les tâches de gestion courante, il facturera en plus les prestations particulières.

Les tâches de gestion courantes et les obligations MINIMALES DU SYNDIC.

Il s’agira de gestion administrative, financière et comptable en particulier. Les tâches de gestion courantes sont définies par « l’arrêté Novelli » du 19 mars 2010.

Cet arrêté comporte la liste des prestations minimales de gestion courante dues à la copropriété. Il fixe les tâches que le gestionnaire doit faire sans les facturer en plus. Elles font partie intégrantes du forfait annuel.

Donc, VOUS payez le forfait annuel pour qu’il assume ces charges là.

Ceci ne signifie pas obligatoirement que ces tâches ne puissent pas être facturées deux fois, en gestion courante et prestations supplémentaires…

Ce point est régulièrement dénoncé par les associations de consommateurs.

Loin de moi l’idée d’engager à une méfiance accrue, mais plutôt de sensibiliser à la lecture du contrat de syndic et à vérifier les factures des prestations supplémentaires.

Les prestations supplémentaires

Il s’agit de toutes les demandes faites par un copropriétaire et qui n’entrent pas dans le champs de l’arrêté Novelli.

Quand vous appelez le professionnel pour étudier un dossier, une question technique ou toutes situations qu’il considère comme spécifique.

Le professionnel doit normalement vous prévenir du prix que la prestation supplémentaire coûte, selon le code de la consommation article 113-3 : « Tout vendeur de produit ou tout prestataire de services doit, par voie de marquage, d’étiquetage, d’affichage ou par tout autre procédé approprié, informer le consommateur sur les prix, les limitations éventuelles de la responsabilité contractuelle et les conditions particulières de la vente… »

Pour la facturation deux pratiques s’observent dans les contrats :

– le forfait

– la vacation horaire.

1) Le forfait, c’est une somme déterminée à l’avance mais ce mode de détermination du prix est injuste pour ne pas dire autre chose.

Par exemple, le contrat peut prévoir qu’avant même le début des travaux le professionnel va suivre le chantier 12 heures, alors qu’en réalité un tel volume horaire n’est pas nécessaire. Il s’agit plus d’une prime au contrat que d’un forfait.

2) La vacation horaire, c’est la solution la plus honnête et plus juste pécuniairement. Le professionnel est payé selon le travail qu’il a accompli. On peut aussi conclure dans le contrat, que si le syndic vient il y aura un taux horaire, et s’il est représenté par un collaborateur un autre tarif sera à prendre en considération.

Dans certains contrats des tâches courantes sont facturées en prestations particulières. Ainsi, des contrats sont rédigés de façon à faire passer la tenue des assemblées générales en prestation supplémentaire. Eh OUI !!!!!!

La plupart du temps les tâches courantes doivent être exécutées durant les horaires de travail classiques (9h/17h30), or les AG ont très souvent lieu en soirée donc les mandataires vous facturent les heures de travail après 17h30… MALIN NON !!!!!!!!

Conseils,

– Bien lire le contrat et vérifier s’il n’y a pas de doublons entre les tâches courantes et les prestations particulières.

– Négociez dans la mesure du possible les horaires où les tâches courantes devront être exécutées, plutôt que d’avoir des horaires de 9h/18h, obtenez 10h/19h ou même 11h/20h.

– Copropriétaire, avant de demander quelque chose au syndic essayez de trouver l’info dans la copro.

– Quand vous sollicitez le professionnel, assurez vous que la demande que vous faite ne sera pas facturée ou pas chère, essayez d’obtenir un écrit pour éviter de mauvaises surprises.

FAVORISEZ DANS LE CAS DES PRESTATIONS PARTICULIÈRES LA VACATION HORAIRE. Ainsi, le professionnel sera payé selon le travail qu’il aura fait et non selon une base qui ne correspond finalement qu’à une prime au contrat.

Dans le prochain article, nous réfléchirons ensemble à comment reconnaître un bon syndic d’un autre…

Inscrivez tout de suite vos remarques, c’est en bas

2 réflexions au sujet de « Relation entre le syndic et le copropriétaire : le contrat du syndic (2/2). »

  1. Votre article est très intéressant. On voit réellement de nombreux changements dans l’univers de l’immobilier. En effet il faut bien lire les contrats, et s’entretenir avec un professionnel de l’immobilier si l’on a des doutes.

    • Bonsoir,

      Je suis satisfait de voir que ce billet vous a été utile.
      Je vous engage à lire le deuxième article récent qui parle de
      Cordialement

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