Quitus au syndic

Le quitus au syndic est la preuve que le professionnel de l’immobilier a réalisé au mieux sa mission auprès de la copropriété. Le quitus se différencie de la décision de l’approbation des comptes, il s’agit de DEUX délibérations séparées.

Cet acte ne signifie pas que le syndic ne peut plus être attaqué en justice notamment en responsabilité. Le quitus au syndic peut être vu comme un sésame pour une décharge de responsabilité pour le professionnel, mais le quitus au syndic ne l’est pas toujours.

Le syndic actuel vous exaspère, vous ignore, ou vous le soupçonnez de … Bref vous voulez en changez.

Je précise de cet article pour vous dire qu’un des prochains articles traitera des 7 meilleurs façons de se débarrasser de son syndic.

Un peu de droit d’abord, mais rassurez vous l’efficacité et la pratique seront privilégiées à la complexité de certaines notions.

    1. Définition du mandat et du quitus.

Quand le syndic exécute sa mission de gestion des intérêts de la copropriété, il agit dans le cadre d’un mandat qui lui a été confié par le syndicat des copropriétaires et voté par l’assemblée générale des copropriétaires. Son mandat existe entre le syndicat des copropriétaires et le syndic.

  • Aux termes de l’article 1984 du code civil, le mandat est : « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire. »

Clairement, le professionnel doit s’occuper à la place des copropriétaires de la gestion de la copropriété. Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Ce professionnel tient son contrat, d’une décision prise en assemblée générales des copropriétaires.

Pourquoi je précise ceci ?

Dans les forums, il arrive souvent que des personnes décrivent leur syndic comme un espèce de roitelet, arrivant dan sa cour l’assemblée générale.

Ne perdez jamais de vue que vous le désignez, qu’il est payé et qu’il doit s’acquitter de sa mission dans les règles de l’art.

Le mandat défini, revenons au quitus,

Au titre de l’article 1993 du code civil :

« Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant. »

Le quitus est une ratification de tous les actes accomplis par le syndic quand il agit au nom du syndicat des copropriétaires et ce même s’il exerce hors de sa mission. Cette délibération ne couvre que les actes de gestion portés à la connaissance de l’assemblée générale au moment où elle doit se prononcer.

– Il s’agit de l’acte juridique reconnaissant que le syndic a géré AU MIEUX les affaires de la copropriété. Il est accordé au professionnel sur la base de la majorité de l’article 24 de la loi de1965, c’est à dire la majorité des membres présents à l’assemblée général ou cette question est posée. De plus quand quitus est donné, ceci signifie qu’il a rendu compte de ses choix et décisions régulièrement au syndicat des copropriétaires.

Le quitus au syndic, quand il est donné sans réserve représente que le syndicat des copropriétaires le DÉCHARGE DE TOUT RESPONSABILITÉ DANS SA GESTION DES AFFAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ. Donc quand vous voulez changez de professionnel de l’immobilier va se poser la question du quitus au syndic.

En effet, pour mettre fin à la mission de l’exécrable professionnel actuel, il faut savoir si globalement on est content ou pas de la gestion des affaires faites par celui-ci. En AG, la plupart du temps, il y a des gens qui préparent leurs dossiers et leurs argumentaires et d’autre qui arrivent sans trop savoir de quoi on parle. Finalement,  ils ne savent pas vraiment ni pour qui ni pour quoi ils votent, c’est dommage.

Concrètement à la question du quitus, il y a trois possibilités à retenir :

  • Les copropriétaires sont globalement satisfaits et ils accordent quitus au syndic.

Attention, il sera à ce moment assez compliqué d’attaquer l’ancien professionnel sur sa gestion même si certaines voies de droits restent ouverte, celle de la responsabilité se referme globalement.

  • Les copropriétaires sont moyennement contents de la mission du professionnel et n’accorde qu’un quitus avec des réserves.

C’est une situation qui signifie que les copropriétaires s’opposent à accorder une décharge complète de responsabilité du fait de sa mission. Clairement, les copropriétaires établissent une délibération où il est écrit « quitus avec réserve », il sera alors écrit les points sur lesquels les copropriétaires ne sont pas satisfaits de sa gestion, il pourra s’agir de problème de charge, de problème de travaux, etc…

  • La troisième voie est celle du refus de quitus au syndic. C’est la solution que je préconise avec force.

Quand on libère un professionnel de son obligation il est difficile de se retourner contre lui. Pourquoi se priver de pouvoir facilement l’attaquer en responsabilité. De plus, le professionnel, s’il voit que l’on lui refuse le quitus au syndic. Celui-ci se montrera très probablement plus enclin à régler des différends le concernant directement.

Concrètement, si vous contestez une note d’honoraire supplémentaire douteuse, il est probable qu’il vous rembourse parce qu’il se doute qu’il est possible qu’une action en justice suive.

Conseils,

  • NE JAMAIS ACCORDER QUITUS AU SYNDIC, pourquoi se priver du pouvoir d’attaquer ce professionnel en justice, sans difficulté.

  • Le libérer de sa responsabilité, l’aide lui, mais vous compliquera la tâche dans le cas d’un éventuel procès futur.

La limite de la notion de mandat art 1992 du code civil décision Cour de Cassation 31 mars 2012 (dol, faute de gestion).

A RETENIR :

  • Avant l’AG, préparez bien vos arguments, votre stratégie et essayez de convaincre les autres pour qu’il s n’accordent pas cette décharge de responsabilité au syndic.

  • Si vous êtes convaincu de faire une action en justice contre le professionnel, vous ne devez pas voter pour le quitus. VOUS DEVEZ ABSOLUMENT OU VOTER CONTRE OU NE PAS VENIR A L’ASSEMBLÉE, c’est à dire être défaillant, ou sinon vous ne serez irrecevable à faire une action, c’est à dire que la juridiction civile considérera que vous ne remplissez pas les conditions pour vous retournez contre l’ancien professionnel remercié. La décision de l’assemblée générale donnant quitus au syndic peut en raison de ses irrégularités faire l’objet d’une action en nullité à l’initiative d’un copropriétaire opposant ou défaillant dans les conditions prévues à l’article 42, alinéa 2, de la loi.

2) Différences entre quitus au syndic et l’ approbation des comptes.

L’approbation des comptes concerne comme son nom l’indique, les comptes de la copropriété. Le périmètre de cette approbation est en lien avec la gestion financière de la copropriété. Quand vous votez cette délibération vous exprimez votre contentement avec le coté financier dans la copropriété et RIEN d’autre. La délibération statuant sur l’approbation des comptes DOIT être distincte de celle donnant quitus au syndic. Il s’agit de deux délibérations TOTALEMENT séparées.

On peut parfaitement être d’accord sur le coté financier et avoir beaucoup à redire sur l’exécution de la mission du professionnel de l’immobilier. Il peut être un bon comptable des recettes et des dépenses, et ne pas exceller dans les autres domaines de son contrat de mandat.

L’approbation des comptes ne peut aboutir aux même effets que le quitus. Elle ne peut aboutir à une décharge de responsabilité. Le quitus donné au syndic est indépendant de l’approbation des comptes. Il n’a pour objet la que la ratification de l’ensemble de la mission du syndic en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires.

Pourquoi ces précisions entre approbation des comptes et quitus ? Les professionnels quand ils sentent que la fin du mandat approche, préfèrent se garantir leur tranquillité en faisant voter le quitus au syndic.

    1. Le climat de l’AG, quand la question du vote du quitus au syndic se pose.

Dans une assemblée générale des copropriétaires où va être votée la désignation d’un nouveau professionnel de la gestion immobilière, la tension est souvent palpable. Les copropriétaires arrivent avec leur rancœur et leurs impressions d’avoir été floués. Concrètement, dans ce type d’ambiance le gestionnaire est détesté. Le moindre mot qu’il prononcera pourra être sujet à interprétation.

Alors que font les gens ? ils acceptent ce qu’il leur est dit. Quand le professionnel leur déclare qu’il faut voter l’approbation des comptes et le quitus, les copropriétaires n’écoutent même pas et ratifient. C’est à ce moment que la lucidité du copropriétaire qui veut faire baisser ses charges doit intervenir. Il ne faut pas confondre énervement, avec volonté d’obtenir gain de cause si on l’impression d’avoir été abusé.

Chers Copropriétaires, restez lucides et pensez à votre argent, c’est quand on cherche à vous faire passer tout et n’importe quoi qu’il faut garder son sens froid. Vous allez me dire comment faire ?

D’abord se renseigner sur des blogs comme celui-ci, sur des sites internet sérieux ou encore prendre attache auprès d’autres copropriétaires qui ont pu connaître des déboires similaires. Pour rester dans cette idée de calme, dites vous bien qu’un professionnel qui vous verra ZEN durant le temps de l’AG pensera très certainement qu’on lui réserve un mauvais coup. En effet, la plupart du temps la dernière AG où le syndic officie et souvent courte et accompagnée d’un vocabulaire fleuri. Le quitus au syndic lui est donné pour s’en débarrasser plus qu’autre chose.

Mais, n’oubliez pas ce que disait, la Rochefoucauld « Le doute est le pire des maux car il les suppose tous ». Donc, il est très probable que votre simple calme quant à cette prise de décision en AG, l’engage à se méfier et à donc faire des concessions. Le gestionnaire en partance ne veut qu’obtenir le quitus au syndic, c’est pour lui un gage de tranquillité d’esprit.

Dans un contexte très froid, ces professionnels de l’immobilier ont donc intérêt à vous faire croire que ces deux documents ont la même portée. Quand, vous décidez de changer de gestionnaire, les copropriétaires arriveront souvent énervés, fatigués, désabusés dans l’assemblée générale. Donc si le syndic, vous fait croire que ces deux délibérations sont la même décision, souvent les copropriétaires accepteront pour être débarrassé de ce …

Conseils,

  • NE PRENEZ l’approbation des comptes pour le quitus et vice et versa.

  • N’HÉSITEZ pas à voter pour l’approbation des comptes, si vous en êtes content et à refuser de voter favorablement pour le quitus au syndic.

A RETENIR :

  • Ces deux décisions d’assemblée générale sont indépendantes et si une parle de gestion financière, l’autre ne décrit que comment le syndic a rempli sa mission.

  • Concrètement, le syndic peut avoir été a priori clair sur les comptes mais ne jamais avoir respecté le droit à l’information des copropriétaires ou avoir excédé ses pouvoirs dans certaines situations…

  • Je réitère, REFUSEZ d’accorder le quitus au syndic, ainsi les voies de droits des copropriétaires seront toujours ouvertes.

3) Les actions en justice des copropriétaires après le quitus donné au syndic.

Le syndic tient son contrat du syndicat des copropriétaires. Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Ainsi, il gère les affaires de la copropriété dans l’intérêt du syndicat et donc nécessairement des copropriétaires. Le syndic fait exécuter les délibérations d’assemblée générale, lance les appels de fonds, tient la comptabilité du syndicat et recouvre les charges dans les mains des copropriétaires défaillant. Sa mission est donc non nécessairement complexe mais plutôt multiple. Le mandat existe entre lui et le syndicat. Quand le quitus est donné, il ne concerne que la relation entre le syndicat et le professionnel. Ainsi, un copropriétaire peut parfaitement et sous conditions TOUJOURS attaquer l’ancien gestionnaire alors même qu’il a obtenu le quitus.

Pour pouvoir efficacement intenter une action, le copropriétaire ne doit pas avoir participé au vote du quitus au syndic ou avoir voté contre lors de l’assemblée générale des copropriétaires. La deuxième condition consiste à ce qu’il invoque une faute en alléguant les articles 1382 et 1383 du Code civil. Le copropriétaire demandera réparation d’un préjudice direct et personnel. Pour terminer, cet article sur le quitus au syndic, n’oublions pas l’article 1992 du code civil qui dispose : 

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion… » La cour de Cassation dans un arrêt du 31 mars 2012 a repris cet article et rappelé que le syndic a à répondre de ses fautes de gestion.

Conseils,

  • Copropriétaires, avant de Faire une action contre le professionnel tant aimé, PROPOSEZ LUI d’arrondir les angles. Il vaut mieux un bon arrangement qu’un mauvais procès.

    En effet, si l’action que vous engagez concerne le domaine pénale, il pourra perdre sa carte professionnelle et donc ne plus avoir le droit d’exercer. Il est probable que ce type de sollicitation l’amène à réfléchir…Pour autant est ce que cela vous permettra de vous sentir moins floué ce n’est pas sûr.

  • Si le professionnel ne semble pas donner suite à votre proposition, N’HÉSITEZ PAS à intenter un procès, si vous avez l’impression d’avoir été floué.

A RETENIR :

  • Je vous donne peut-être l’impression que je vous engage à faire des procès. Ce n’est pas si simple que cela. Un procès, c’est long, c’est cher et on ne sait jamais vraiment ce qu’il y a au bout. Avant d’aller devant le juge pesez le pour et le contre et prenez vos responsabilités. Donner quitus au syndic est une décision lourde de sens.

INSCRIVEZ VOS REMARQUES ET RÉACTIONS:

12 réflexions au sujet de « Quitus au syndic »

  1. bonjour,
    6 co propriétaires (dont 1 ayant donné procuration) ont refusé de donner quitus au syndic. Ce dernier a rétorqué lors du vote que celà impliquait l’obligation légale pour le syndic d’envoyer aux fameux 5 copropriétaires tous futurs courriers en lettre recommandée (“puisqu’ils ne font pas confiance en la gestion du syndic”)
    Pouvez-vous me confirmer ce point et m’indiquer à quel texte de loi ce syndic se réfère?
    NB : La remarque du syndic a entrainé le désistement de 3 co propriétaires qui ont finalement donné leur quitus.
    Merci d’avance de vos commentaires
    Cordialement

    • Bonjour,

      Merci pour votre commentaire.
      Concernant vos questionnements, la réponse est en grande partie dans le livre gratuit que je laisse en téléchargement gratuit sur la première page du site. (le guide du copropriétaire averti http://coproprietaires-baissez-vos-charges.com/).

      Mais rapidement, je peux vous dire que le fait que syndic envoie des recommandés n’a aucune espèce d’incidence sur la gestion de la copropriété. Certains professionnels jouent cette carte pour influencer les copropriétaires.
      Rassurez vous ce recommandé n’a aucune espèce de valeur contraignante. Le syndic ne pourrait simplement qu’y consigner le fait que quitus a été accordé ou pas.

      Ne perdez JAMAIS de vue que vous payez le syndic, IL VOUS DOIT COMPÉTENCES ET QUALITÉS PROFESSIONNELLES.

      Cordialement.

  2. Bonjour, j’ai une petite question.
    Que puis je faire si un membre du syndicat m’a insulté et a refusé de faire ses tâches? J’explique un peu la cause : Le 26 décembre on a eu un insident le lavabo de la cuisine débordait à cause d’un bouchage. Quand ce membre du synsic est venu il a réfusé de faire quoi que ce soit en motivant que c’était noel pour lui… je remarque que c’était Noël pour nous aussi. Par la suite il est parti en claquant la porte et en nous disant ”Qu’ils mangent la marde”.

    Comment je dois réagire à cela?

    Merci d’avance

    • Bonsoir,

      Au vu de votre adresse mail, il semblerait que vous soyez au canada. Si c’est le cas je ne saurai vous répondre en droit canadien. Confirmez-moi que vous êtes bien en France et je vous répondrai.

      Meilleurs Vœux.

      Cordialement

    • Bonsoir,

      Naturellement.

      Pour autant ce vote sera fera sous l’empire de l’article 24 de la loi de 1965, c’est à dire qu’en pratique, sont considérées comme adoptées les délibérations votées à la majorité des présents et représentés.

      Ainsi, les décisions ayant recueilli une majorité de POUR ou une majorité de votes CONTRE sont votées, la majorité est calculée à partir des présents et représentés, et sans aucun décompte des abstentions.

      Cordialement.

  3. Monsieur ! quand est ‘il lorsque l’on est locataire dans une copropriété et que l’on n’est pas d’accord avec les décomptes ? quel recoure avons nous et comment se faire entendre , d’avance merci .

    • Bonjour,

      Malheureusement concernant un locataire, il n’existe pas de recours en terme de quitus.

      En revanche si dans le cadre de votre location vous ne bénéficiez pas de certaines prestations afférentes au bail, une possibilité s’offre à vous.
      Ainsi vous pouvez mettre une partie de votre loyer sous séquestre. Il vous faudra prévenir votre propriétaire et demander l’autorisation au tribunal.

      Cordialement.

      http://coproprietaires-baissez-vos-charges.com/

  4. bonjour
    Existe t il plusieurs niveaux de votes dans le vote d’approbation des comptes,comme il existe dans le vote du Quitus du Syndic ( d’accord, avec réserve, contre )
    comme vous le conseillez dans votre article ?

    Merci pour une réponse

    Cordialement

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

CommentLuv badge

Les liens des commentaires peuvent être libérés des nofollow.