Quitus au syndic (2/2)

La suite attendue vous est enfin délivrée. Les conseils pratiques et utiles vous seront donnés de façon à mieux savoir pour toi copropriétaire, quoi CHOISIR.

quitus-syndic-madoff-copropriété


Votre syndic ressemble t-il à Madoff ?

2) Différences entre quitus au syndic et approbation des comptes.

L’approbation des comptes concerne comme son nom l’indique, les comptes de la copropriété. Le périmètre de cette approbation est en lien avec la gestion financière de la copropriété. Quand vous votez cette délibération vous exprimez votre contentement avec le coté financier dans la copropriété et RIEN d’autre. La délibération statuant sur l’approbation des comptes DOIT être distincte de celle donnant quitus au syndic. Il s’agit de deux délibérations TOTALEMENT séparées.

On peut parfaitement être d’accord sur le coté financier et avoir beaucoup à redire sur l’exécution de la mission du professionnel de l’immobilier. Il peut être un bon comptable des recettes et des dépenses, et ne pas exceller dans les autres domaines de son contrat de mandat.

L’approbation des comptes ne peut aboutir aux même effets que le quitus. Elle ne peut aboutir à une décharge de responsabilité. Le quitus donné au syndic est indépendant de l’approbation des comptes. Il n’a pour objet que

la ratification de l’ensemble de la mission du syndic en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires.

Pourquoi ces précisions entre approbation des comptes et quitus ? Les professionnels quand ils sentent que la fin de leur mandat approche, préfèrent se garantir leur tranquillité en faisant voter le quitus au syndic.

  1. Le climat de l’AG, quand la question du vote du quitus au syndic se pose.

Dans une assemblée générale des copropriétaires où va être votée la désignation d’un nouveau professionnel de la gestion immobilière, la tension est souvent palpable. Les copropriétaires arrivent avec leur rancœur et leurs impressions d’avoir été floués. Concrètement, dans ce type d’ambiance le gestionnaire est détesté. Le moindre mot qu’il prononcera pourra être sujet à interprétation.

Alors que font les gens ? ils acceptent ce qu’il leur est dit. Quand le professionnel leur déclare qu’il faut voter l’approbation des comptes et le quitus, les copropriétaires n’écoutent même pas et ratifient. C’est à ce moment que la lucidité du copropriétaire qui veut faire baisser ses charges doit intervenir.

Il ne faut pas confondre énervement, avec volonté d’obtenir gain de cause. Si on a l’impression d’avoir été abusé on perd souvent en lucidité.

Chers Copropriétaires, restez lucides et pensez à votre argent, c’est quand on cherche à vous faire passer tout et n’importe quoi qu’il faut garder son sang froid. Vous allez me dire comment faire ?

D’abord se renseigner sur des blogs comme celui-ci, sur des sites internet sérieux ou encore prendre attache auprès d’autres copropriétaires qui ont pu connaître des déboires similaires. Pour rester dans cette idée de calme, dites vous bien qu’un syndic qui vous verra ZEN durant le temps de l’AG pensera très certainement qu’on lui réserve un mauvais coup. En effet, la plupart du temps la dernière AG où le syndic officie est souvent courte et accompagnée d’un vocabulaire fleuri. Le quitus au syndic lui est donné pour s’en débarrasser.

Mais, n’oubliez pas ce que disait, la Rochefoucauld « Le doute est le pire des maux car il les suppose tous ». Donc, il est très probable que votre simple calme quant à cette prise de décision en AG, l’engage à se méfier et à donc faire des concessions. Le gestionnaire en partance ne veut qu’obtenir le quitus au syndic, c’est pour lui un gage de tranquillité d’esprit.

Dans un contexte très froid, les syndics ont donc intérêt à vous faire croire que ces deux documents ont la même portée. Quand, vous décidez de changer de gestionnaire, les copropriétaires arriveront souvent énervés, fatigués, désabusés dans l’assemblée générale. Donc si le syndic, vous fait croire que ces deux délibérations sont la même décision, souvent les copropriétaires accepteront pour être débarrassé de ce …

Conseils,

  • NE PRENEZ l’approbation des comptes pour le quitus et vice et versa.

  • N’HÉSITEZ pas à voter pour l’approbation des comptes, si vous en êtes content et à refuser de voter favorablement pour le quitus au syndic.

A RETENIR :

  • Ces deux décisions d’assemblée générale sont indépendantes et si une parle de gestion financière, l’autre ne décrit que comment le syndic a rempli sa mission.

  • Concrètement, le syndic peut avoir été a priori clair sur les comptes mais ne jamais avoir respecté le droit à l’information des copropriétaires ou avoir excédé ses pouvoirs dans certaines situations…

  • Je réitère, REFUSEZ d’accorder le quitus au syndic, ainsi les voies de droits des copropriétaires seront toujours ouvertes.

quitus-syndic-copropriété


Mais non votre syndic, c’est l’Abbé Pierre c’est pour cela que vous venez sur le Blog.
Ah! Ah! Ah!

  • 4) Les actions en justice des copropriétaires après le quitus donné au syndic.

Le syndic tient son contrat du syndicat des copropriétaires. Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Ainsi, il gère les affaires de la copropriété dans l’intérêt du syndicat et donc nécessairement des copropriétaires. Le syndic fait exécuter les délibérations d’assemblée générale, lance les appels de fonds, tient la comptabilité du syndicat et recouvre les charges dans les mains des copropriétaires défaillant.

Sa mission est donc non nécessairement complexe mais plutôt multiple. Le mandat existe entre lui et le syndicat. Quand le quitus est donné, il ne concerne que la relation entre le syndicat et le professionnel. Ainsi, un copropriétaire peut parfaitement et sous conditions TOUJOURS attaquer l’ancien gestionnaire alors même qu’il a obtenu le quitus.

Pour pouvoir efficacement intenter une action, le copropriétaire ne doit pas avoir participé au vote du quitus au syndic ou avoir voté contre lors de l’assemblée générale des copropriétaires. La deuxième condition consiste à ce qu’il invoque une faute en alléguant les articles 1382 et 1383 du Code civil.

Le copropriétaire demandera réparation d’un préjudice direct et personnel. Pour terminer, cet article sur le quitus au syndic, n’oublions pas l’article 1992 du code civil qui dispose : 

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion… » La cour de Cassation dans un arrêt du 31 mars 2012 a repris cet article et rappelé que le syndic a à répondre de ses fautes de gestion.

Conseils,

  • Copropriétaires, avant de Faire une action contre le professionnel tant aimé, PROPOSEZ LUI d’arrondir les angles. Il vaut mieux un bon arrangement qu’un mauvais procès.

  • En effet, si l’action que vous engagez concerne le domaine pénale, il pourra perdre sa carte professionnelle et donc ne plus avoir le droit d’exercer. Il est probable que ce type de sollicitation l’amène à réfléchir…Pour autant est ce que cela vous permettra de vous sentir moins floué ce n’est pas sûr.

  • Si le professionnel ne semble pas donner suite à votre proposition, N’HÉSITEZ PAS à intenter un procès, si vous avez l’impression d’avoir été floué.

 

A RETENIR :

  • Je vous donne peut-être l’impression que je vous engage à faire des procès. Ce n’est pas si simple que cela. Un procès, c’est long, c’est cher et on ne sait jamais vraiment ce qu’il y a au bout. Avant d’aller devant le juge pesez le pour et le contre et prenez vos responsabilités.

INSCRIVEZ VOS REMARQUES ET QUESTIONS, C’EST EN BAS

 

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

CommentLuv badge

Les liens des commentaires peuvent être libérés des nofollow.