Loi sur la copropriété

 

La Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sont les textes principaux pour la compréhension du droit des copropriétés. A quoi servent-ils et que déterminent-ils ? Cet article est une explication simple et synthétique sur le droit des copropriétés et donc nécessairement sur celui des copropriétaires.

Si vous lisez cet article c’est que vous habitez dans une copropriété ou que vous envisagez d’acheter un appartement dans une copropriété.

Vous êtes ou allez entrer dans la galaxie des copropriétaires heureux ou malheureux tout dépendra de vous…..

Comprendre ces 2 textes, vous aidera nécessairement à mieux vous situer dans la copro et notamment concernant le paiement des charges et vos possibilités de participer à la vie de votre copro.

Loin de moi l’envie de détailler ses textes qui sont longs et complexes par endroits.

Nous allons rendre compte des idées principales et utiles.

1) Loi sur la copropriété : la Loi de 1965 fixant le statut de la copro.

 La loi de 1965 est la loi qui fixe le statut de la copropriété et donc détermine une grande partie des obligations des copropriétaires. Copropriétaire ce texte s’impose à TOI.

C’est dans cette loi que sont écrits les droits et obligations des copropriétaires, nous en retiendrons 2 en particulier :

 Jouir de son lot et le paiement des charges communes

-Jouir de son lot (de façon général il s’agira de votre appartement). L’article 9 de la loi de 1965 dispose que :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Jouir de son lot, c’est-a-dire faire ce qu’on veut chez soi. Pour autant cela ne signifie pas faire n’importe quoi ou abuser.

Percer un mur sans savoir si c’est un mur porteur, faire du bruit tel un avion au décollage, ne pas isoler suffisamment son parquet à tel point que vos voisins du dessous ont l’impression que vous habitez chez eux, ou encore laisser son chien méchant aboyer, etc… (tous ces exemples sont issus des forums qui parlent de copro.), c’est abusé.

Quand vous faites un trou dans un mur vous ne savez pas toujours les conséquences en terme de sécurité que votre action peut avoir. Laisser aboyer un chien une bonne partie de la nuit cela devient une question de savoir vivre. Le sommeil et le repos des voisins, comme les vôtres, doivent être respectés.

Après ce rappel de savoir vivre que nous connaissons tous, mais que parfois certains oublient…revenons à nos charges.

-Pour ce qui est du paiement des charges, c’est obligatoire. Si vous ne participez pas à l’assemblée générale de la copro et que celle-ci vote la création d’un ascenseur, vous devrez PAYER. Vous n’aurez pas votre mot à dire sauf à tenter de faire annuler la délibération de l’AG.

De plus, entre le moment ou les travaux sont décidés et la réception de la facture chez vous, parfois plusieurs mois se sont écoulés.

Sans aller jusqu’à des dépenses onéreuses comme la piscine ou l’ascenseur, le paiement des charges, c’est aussi des frais utiles. Il s’agira de l’entretien des parties communes, les travaux dans la copro, la société de nettoyage, le gardiennage, ou encore les honoraires du syndic ETC….

Le paiement des charges hors mis son caractère douloureux, en ces temps de disette est malgré tout nécessaire.

Grâce à ces sommes récoltées, la copropriété dispose d’une trésorerie et peut engager les frais nécessaires. Ainsi, elle ne risque pas de se retrouver dans le froid en hiver comme une copro de Bondy http://www.lepoint.fr/societe/les-habitants-de-bondy-vont-retrouver-le-chauffage-09-01-2013-1611600_23.php

Les 2 idées principales à retenir de cette loi sont qu’il faut payer quand la copropriété le décide et qu’on fait ce qu’on veut chez soi sous réserve de ne pas faire n’importe quoi…

Pour les plus impatients, rassurez-vous je n’ai pas oublié le syndic (vous savez celui qui est payé, mais parfois, vous vous demandez ce qu’il fait toute l’année…) une série d’articles lui sera dédiée, surtout concernant ce que j’appelle, le syndicus indolus.

Conseils :

-Pour éviter les mauvaises surprises, LISEZ LE RÈGLEMENT DE COPRO et tenez-vous à ses recommandations, si pour autant des dispositions vous semblent douteuses vous pouvez poser une question en AG.

– Concernant le paiement des charges, participez aux AG et informez vous des décisions prises par les copropriétaires. Si vous avez des difficultés financières pour payer les charges demandez un échéancier pour ÉVITER LES ÉVENTUELLES SAISIES.

2) Loi sur la copropriété : Décret de 1967 sur le statut des copropriétés et des immeubles bâtis.

La loi de 1965 détermine les droits dans les copro, mais une loi a souvent besoin d’un décret pour être applicable dans le réel, voilà pourquoi le décret de 1967 a été mis en place.

Dans ce texte il est précisé les rôles et missions de chacun dans le cadre de la gestion de la copro.

Donc, il sera question du règlement de copropriété, de l’assemblée générale de copro, du conseil syndical, du syndic etc…

1) Concernant le règlement de copropriété, l’article 1 précise la répartition des charges entre les copropriétaires. Il « définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif».

D’autres articles EXPLIQUENT pour partie comment acheter un bien immobilier en copropriété notamment les obligations du notaire et du syndic dans la phase préalable à la vente.

2) Concernant l’assemblée générale, les règles afférentes sont expliquées, il y est question notamment :

– de la fréquence annuelle obligatoire des AG, article 7 du décret « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires… »

– des modalités de la convocation aux AG, article 8 « La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée. » et article 9 « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. »

– la tenue des AG et notamment l’établissement d’un procès verbal valide permettent ainsi de savoir ce qui a été décidé dans le cadre de l’AG.

3) Le rôle du conseil syndical vis à vis de la copro, article 26 « Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution... »

4) Le rôle et la mission du syndic envers la copropriété, article 29 du décret « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. »

Ainsi, nous voyons bien que le syndic n’est QU’UN MANDATAIRE, il a donc vocation à obéir aux directives fixées par le syndicat de copropriétaires. Il ne fait pas ce qu’il veut… Nous en parlerons mieux dans quelques temps…

Conseils :

TOUJOURS regarder le règlement de copropriété avant d’acheter un bien. Quand vous êtes propriétaire, jetez y un œil de temps à autre pour ne pas vous retrouver à être victime d’une nouvelle répartition des charges.

– Les AG sont souvent en fin de journée donc fatigue, stress, pas envie quoi, mais y aller vous permet de ne pas être OBLIGE à payer une charge INUTILE pour vous.

Attention, si vous êtes seul à être opposé à une majorité, vous devrez cracher au bassinet.

Pour éviter de vous rendre aux AG, vous pouvez vous faire représenter par un copropriétaire pour qu’il VOTE à votre place par exemple.

– Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, il s’agit souvent d’interlocuteurs qui sont au courant des frais et difficultés de la copropriété. Rapprochez vous de ses membres quand le syndic est difficile d’accès. Pendant les AG, vous pourrez facilement les identifier et vous présenter.

N’oubliez pas, le syndic, c’est un mandataire et comme aurait dit un ancien président de la République : « j’ordonne, il exécute ».

Dans la réalité c’est un peu plus compliqué, nous en reparlerons lors d’un prochain article…

Naturellement, les deux textes exposés parlent de beaucoup d’autres choses. Ce document n’a pas vocation à être exhaustif.

Maintenant vous savez où chercher si des points vous semblent peu abordables concernant la copro ou les copropriétaires.

Inscrivez tout de suite vos remarques, c’est en bas

 

 

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