Les travaux de copropriété collectifs en copropriété (2/2)

III) Les travaux de copropriete obligatoires à réaliser du fait de la loi et des règlements.

Ces chantiers sont obligatoires à réaliser. Ce sont les lois et règlements qui les déterminent. Les administrations peuvent aussi localement donner des instructions pour que la copropriété réalise des travaux de copropriete. La plupart du temps, il s’agit de travaux de copropriete en lien avec l’hygiène et la sécurité. Le régime de ces réalisations est déterminés par l’article 25 de la loi de 1965.

Ainsi, pour réaliser ses travaux de copropriete, une majorité qualifiée est nécessaire. Le fait qu’il faille ce type de majorité ne veut pas dire que la copropriété et que les copropriétaires peuvent refuser les obligations légales illégitimement.

D’ailleurs, il est facilement envisageable d’imaginer que si une copropriété montre de la mauvaise foi quant à réaliser des aménagement obligatoires, l’administration pourra mettre en demeure le syndic et le syndicat des copropriétaires, pour que les travaux de copropriete soient réalisés dans les plus brefs délais.

Relèvent de ce type de travaux de copropriete les réalisations que sont  :

– L’installation d’une porte de sécurité sur les ascenseurs à paroi lisse au titre de l’art. L 125-2 du Code de la Construction et de l’habitat.

– La pose de compteurs individuels de chaleur au titre de l’art. L131du même Code.

– La pose de canalisations ou de gaines quand ces travaux de copropriete concernent  les parties communes, uniquement.

– L’installation d’une antenne collective ou d’un réseau câblé.

Ces travaux de copropriete ne sont pas nécessairement en lien avec la notion de charges générales. La participation de certains copropriétaires peut alors être discutable.

A RETENIR :

Un copropriétaire pourra s’opposer au paiement des charges afférent à cet équipement, s’il n’en n’a pas l’utilité. Les aménagements à effectuer sur les parties communes en prévention d’éventuelles atteintes aux personnes et aux biens doivent être pris sur le fondement de la majorité de l’article 25. Ceci est curieux puisque dans ce domaine, nous nous situons autant dans le domaine de la conservation de l’immeuble que dans celui de la sécurité des biens et personnes.

IV) Les travaux de copropriete et d’amélioration prévus à l’article 26.

 

Ces travaux de copropriete constituent un confort. Ces chantiers ne participent directement de la conservation de l’immeuble. Pour faire voter des réalisations représentant des améliorations la double majorité de l’art. 26 de la loi de 1965 est requise.

Une amélioration se différencie d’un chantier en lien avec la conservation du bâtiment. En effet, l’équipement ou l’élément concernés par le chantier sont en bon état de marche et ne nécessitent pas de travaux d’entretien.

Certains diront que les travaux d’amélioration sont des réalisations de luxe ou pour les esprits chagrins, qu’ils sont inutiles sauf à vouloir montrer que l’on a de l’argent à dépenser.

Relèvent du régime juridique de l’article 26, les aménagements ou réalisations comme par exemple :

– L’installation d’un ascenseur.

– L’installation du chauffage central.

– La création d’un parking extérieur ou encore

– La pose de compteurs individuels d’eau froide pour les copropriétaires (Réponse ministérielle n°32934 du 20 août 1990, JOAN 8 octobre 1990 p 4750).

– Le cas particulier de l’abandon du service collectif d’eau chaude :

Cette décision est prise sur le fondement de l’article 26. Mais encore faut-il que cette décision de passer d’une installation collective à des compteurs individuels s’accompagne d’une amélioration en terme notamment d’économie d”énergie.

Ainsi, les aménagements permettent le passage d’un service collectif à des ballons d’eaux chaudes individuels. Tout en remplaçant une installation vieillissante, il y a la volonté de faire des économies d’énergie. La décision de la Cour de Cassation 3eme chambre Civile du 9 mai 2012 est un bon exemple de l’interprétation concrète du juge sur la notion de travaux d’amélioration.

L’aménagement d’un local réservé au stationnement des deux-roues ou encore celui d’une loge de concierge seront décidés à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965. En revanche, ils ne peuvent aller à l’encontre de la destination de l’immeuble. Il faudra pour se faire un vote à l’unanimité.

La consultation du conseil syndical est obligatoire si le coût des travaux de copropriete dépasse une somme fixée par l’assemblée générale des copropriétaires, comme le rappelle l’article 21 de la loi de 1965.

Pourquoi préciser cette possibilité ?

Les personnes qui participent au conseil syndical sont souvent au clair sur les travaux de copropriete à entreprendre. Ils sont souvent à l’origine des projets d’aménagements. Ils seront toujours des mines d’informations non négligeables ? A ne pas négliger…

A RETENIR :

-1) La répartition des charges en matière de travaux de copropriete.

La répartition des charges consécutives aux travaux doit être décidée par l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, une délibération déterminera la participation de chacun des copropriétaires aux frais de mise en service et d’installation du nouvel équipement selon l’avantage et l’utilité qui en ressort pour lui.

Pour ce qui est de la répartition des charges, les frais en lien avec le fonctionnement de l’équipement sont répartis selon la règle fixé par l’article 10 de la loi de 1965. Ainsi, il faudra vérifier et observer si les charges en cause sont des charges générale ou des charges spéciales.

Dans le premier cas chaque copropriétaire doit les payer et sans discussion et fonction du nombre des ses tantièmes. Dans le second cas, c’est l’utilité de la réalisation qui déterminera son obligation participer aux charges ou pas.

-2) Le cas des copropriétaires souhaitant payer les travaux de copropriete en 10 ans.

Au titre de l’article 33 de la loi de 1965 sur les copropriété, Les copropriétaires ayant refusé: 

« La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part » 

Il s’agit ici, très clairement de ceux qui ont voté NON pour ces réalisations. Les abstentionnistes et les défaillants ne sauraient pouvoir prétendre à se voir appliquer la possibilité de l’article 33.

Le copropriétaire doit agir en annulation contre la délibération. Il doit faire son action devant le tribunal dans les dix ans à compter de la délibération établissant la nouvelle répartition des charges.

Si les réalisations constituent des améliorations, l’assemblée générale des copropriétaires n’a aucune latitude pour refuser la demande d’échelonnement concernant le paiement des charges que conteste le copropriétaire. Ainsi, les travaux de copropriete peuvent facilement être contestés.

Tout dépendra de la motivation que vous montrerez.

Enfin ce que je dis correspond à ce que déterminent les textes…

Dans la copropriété si la volonté de tous tend à ce que les travaux soient payés par CHACUN et avec les mêmes proportions, la pilule pourra être dure à passer.

Si vous avez à utiliser le bénéfice de l’article 33 faites le avec diplomatie, calme et volupté, dans l’espoir de ne pas passer pour l’empêcheur de construire en rond…

3) Le cas des travaux de copropriete somptuaires :

Les copropriétaires refusant les travaux d’amélioration chercheront classiquement à faire reconnaître par le juge que ces réalisations sont des travaux somptuaires. Cette reconnaissance est ouverte par l’article 34 de la loi de 1965 sur les copropriété.

Cette action doit être engagée devant le juge, dans les deux mois de la notification du procès verbal d’assemblée générale.

Si le tribunal donne raison au copropriétaire demandeur, AUCUNE CONTRIBUTION NE PEUT LUI ÊTRE DEMANDÉE.

Le syndicat des copropriétaires n’est même pas légitime à réclamer le paiement de cette contribution si l’action de l’article 34 a été engagée. (Cour de cassation 4 nov 2004).

Mais tirant les conséquences de cette demande de nouvelle répartition des charges; il est à retenir que le nouvel équipement n’appartient qu ‘à ceux qui l’ont payé. Ils peuvent donc en limiter l’usage. Donc si un ascenseur a été pris en charge par les voisins du 4eme, 5eme et du 6eme étage, ils peuvent installer une clef d’accès à l’ascenseur pour que cet équipement ne bénéficient qu’à eux.

C’est la situation ou il y a une clef pour l’ascenseur pour certains et pas pour les autres…

Donc si on a payé on prend l’ascenseur, sinon on prend l’escalier.

Une réflexion au sujet de « Les travaux de copropriété collectifs en copropriété (2/2) »

  1. bonjour,
    profitant d’un reliquat sur travaux de ravalement de 120 000€, le syndic, soutenu par le C.S., a fait voter des travaux de “résidentialisation” de notre résidence d’un montant de… 120 000€.
    l’offre de l’entreprise d’électricité ne donne aucune indication quant au ferronnier, aucun plan de pose et des prix “somptuaires”: 4 800€ pour un petit portillon (90 cm) “motorisé”, 17 (dix sept) points de contrôle (intratone, vigik, etc…

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