Les devis travaux en copropriété : une obligation de moyens.

Quelle est la portée de la mise en concurrence concernant les travaux en copropriété ?

(Décision Cour de cassation du 27 novembre 2013)

 Une société doit-elle toujours en personne déposer et défendre ses devis travaux ou peut-elle bénéficier de la prestation d’autres professionnels comme un architecte pour plaider sa cause ?

Une société doit-elle être prioritaire quant à l’attribution d’un marché dans la copropriété quand elle est copropriétaire de la résidence concernée par les travaux ? Une décision intéressante et plutôt rare dans la jurisprudence de la Cour de cassation, nous éclaire sur le sens de l’obligation de concurrence en copropriété.

(Google Images Trouville ).

C’est un coin sympa.

Les faits de l’espèce :

Une société copropriétaire de la résidence Trouville Palace veut faire annuler une assemblée générale et assigne donc le syndicat des copropriétaires et le syndic. La société requérante souhaite particulièrement faire annuler l’autorisation de travaux et engager le syndic en responsabilité du fait de ses manquements.

La Cour de Cassation évacue rapidement deux des prétentions de la société pour ne s’intéresser qu’à la question des modalités de mise en concurrence des entreprises en matière de travaux en copropriété. Ainsi, la question retenue est de savoir si la mise en concurrence entre les sociétés de travaux est-elle une obligation de moyens ou de résultats ?

– Que disent les textes :

En copropriété, la mise en concurrence en matière de travaux est une obligation fixée par la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et par le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

– L’ article 21 dispose que :

” Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire…

Par ailleurs, le Décret de 1967 dispose dans son article 19-2 quant à lui que :

La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. “

Ainsi au visa de ces deux textes, nous constatons que les obligations fixées posent un principe de mise en concurrence, mais n’imposent que la demande de devis ou l’établissement de devis.

Les modalités de mise en concurrence entre les entreprises bénéficient d’une certaine latitude. La seule réelle contrainte concernant les devis est qu’ils permettent une réelle évaluation entre les différentes sociétés qui prétendent à l’obtention des marchés de travaux.

Préalablement à la décision de la Cour de Cassation l’arrêt de la Cour d’appel :

La Cour d’appel de Caen a précédemment rejeté la demande d’annulation de la résolution relative aux travaux. Elle relèvera que les rapports de l’architecte joints à la convocation décrivaient les travaux et comportaient plusieurs devis d’entreprises.

La société copropriétaire soulève devant la Cour de cassation que la Cour d’appel ne s’est pas appuyée sur l’article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa version issue du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004. Cet article pose que :

” « Art. 19-2. – La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. »”

L’entreprise invoque qu’en ne recherchant pas si, sur chacun des travaux envisagés la mise en concurrence avait été réalisée par la demande d’au moins deux devis, la Cour d’appel n’a pas du tout justifié sa position.

Ici, la société a eu une position des plus douteuses en actionnant cet article du décret. En effet, d’une part simplement de façon formelle quand on compare les rédactions des articles du décret de 1967 et celle issue du décret de 2004, il n’y a qu’un seul mot qui change. On parlera plutôt de “pluralité de devis” à la place de “de demande de plusieurs devis”.

De plus, la société pinaille en cherchant à savoir si CHACUN des travaux avait était mis en concurrence. Là encore la société ne montre qu’un talent limité quant à son analyse des textes de droit. En effet, aucunes des normes de droit citées ne demandent ni n’imposent que la mise en concurrence soit aussi détaillée et précise.

Il n’aurait pas été choquant que la Cour de cassation condamne la société requérante aux dépens au vue de la pauvreté pour ne pas dire du caractère plus que limité juridiquement des arguments invoqués. La Cour a probablement était satisfaite de pouvoir se prononcer sur un thème rarement soulevé devant elle.

La mise en concurrence en matière de travaux de copropriété : une obligation de moyens.

La Cour de cassation dira que :

La Cour d’appel a justifié sa décision en retenant que des devis avaient été réclamés à deux ou trois entreprises dont le nom était précisé pour chacun des lots, et donc que l’obligation de mise en concurrence avait été respectée.

Ainsi, la circonstance que pour certains lots, les entreprises consultées n’aient pas toutes répondu n’affecte pas la régularité de la délibération dès lors que les documents annexés à la convocation décrivaient de façon précise le détail des différents travaux prévus ainsi que leur coût global et par lots, permettant  aux copropriétaires de disposer des éléments nécessaires pour prendre une décision en connaissance de cause.

Donc un architecte qui annexe les devis travaux de sociétés prétendant à l’attribution d’un marché dans une copropriété dans sa prestation participe de la mise en concurrence.  L’obligation de mise en concurrence en matière de copropriété n’est donc qu’une obligation de moyens qui peut être portée par d’autres professionnels que les sociétés elles-mêmes. Cet arrêt est intéressant dans la mesure où il existe peu de jurisprudence en la matière.

La Cour de cassation ne s’étend pas sur la question de savoir si une société copropriétaire dispose de plus de droits que les autres. Il est évident, mais c’est mieux en le disant, que ce qui est primordial c’est le vote des copropriétaires en assemblée générale ET RIEN D’AUTRE. Habiter la copro ne garantit en aucune manière plus de droits.

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Référence de la décision de l’arrêt de la Cour de cassation du 27 novembre 2013.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000028257068&fastReqId=2089583980&fastPos=1

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