Les copropriétaires DEFAILLANTS doivent QUAND MÊME payer leurs charges.

Classiquement, c’est la fin de l’année. Vous vous rendez compte en consultant la comptabilité qu’un copropriétaire ou plusieurs ne paie pas leurs charges.

Passez l’énervement, vous vous dites que vous vous payez et qu’eux sont tranquilles. Les copropriétaires défaillants sont ceux qui paient pas leurs charges.

Que faire ? Bien sûr, s’adresser au syndic pour savoir ce qu’il compte faire pour régulariser la situation.

Certains syndics pourront donner l’impression d’être indolents ou intéressés et d’autres pour des raisons douteuses ne font RIEN ou si peu. J’ai peut être l’air d’être un peu tranchant vis à vis des syndics, mais dans la majorité des situations il faut reconnaître qu’ ils font leur travail.

EN PRATIQUE :

Un syndic est lié au syndicat des copropriétaires par un contrat. Il doit réaliser des missions traditionnelles dans le cas de la gestion de la copropriété, de la conservation et de l’entretien de l’immeuble. Une de celle-ci est le recouvrement des charges.

Tout ça pour dire que quand des copropriétaires sont défaillants c’est à dire qu’ils ne s’acquittent pas de leurs charges ou refusent de s’acquitter, le syndic doit agir dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires et donc de la copropriété doit récupérer l’argent qui est dû.

EH BIEN ! UN SYNDIC A UN CONTRAT, IL DOIT L’HONORER,

OUI MAIS A QUEL PRIX ET DANS QUELLE SITUATION ?

Deux possibilités s’offre à lui, et une aux copropriétaires déterminés.

Des syndics aux méthodes parfois discutables préféreront expliquer aux copropriétaires qu’ils sont solidaires des dettes de la copropriété et d’autres recouvrent les charges dans les règles de l’art.

Je proposerai à la fin de l’article une solution peut-être plus efficace et utile pour VOUS les copropriétaires qui voulez baissez vos charges.

1)Copropriétaires défaillants et solidarité aux dettes entre les copropriétaires.

Il n’existe pas de principe de solidarité entre les copropriétaires ni la loi de 1965 sur les copropriétés, ni le le décret de 1967 ne fixe une telle obligation. C’est même plutôt le contraire. En effet, chaque copropriétaire doit s’acquitter SEUL de sa quote-part sur la parties communes.

Alors quand le syndic vous dit que vous devez payer les charges pour un autre copropriétaire défaillant, C’EST TOTALEMENT FAUX.Vous n’avez pas à assumer les déboires ou parfois même la mauvaise foi de copropriétaires défaillants pour ne pas dire pour certains qui sont des…

Cette précision faites, que choisir face à un copropriétaire qui refuse de payer ou ne peut régler ses charges ?

L’obliger à régler s’il est insolvable ne sert à rien. La procédure mettra du temps pour rien, alors que la copro a besoin de l’argent rapidement. Il est utile de bien réfléchir dans les intérêts de la copro et des charges à payer. Il faut s’assurer que le copropriétaire a de l’argent et qu’il pourra être saisi, s’il refuse de payer.

Concrètement :

Que voulez vous ? Le poursuivre et récupérer PEUT -ÊTRE de l’argent ou maintenir une comptabilité saine de la copropriété?

2)Quand vous êtes sûr que les copropriétaires défaillants peuvent payer, il ne faut pas hésiter à faire recouvrer les charges qu’il doit.

Le syndic doit alors envoyer un recommandé au copropriétaire défaillant.

Sans réponse, il enverra une mise en demeure. Sans réponse il saisira le tribunal d’Instance en injonction de payer. Quand il obtient sa décision, le copropriétaire doit payer. Mais il arrive que certains rechignent encore, même après une décision du tribunal, alors le syndic doit saisir un huissier de justice.

Celui-ci dans un délai très court, prend attache avec le récalcitrant et pourra aller jusqu’à saisir ses comptes ou commencer une procédure de saisie immobilière.

Comme aurait dit un Francis Blanche dans les Tontons Flingueurs pour parler d’une affaire où Lino Ventura n’arrive pas à se faire entendre et perd de l’argent : «  ou on se déplace ou on méprise ».

Dans le cas des copropriétaires défaillants, si vous ne vous occupez pas du ou des copropriétaires défaillants, c’est votre porte monnaie qui sera méprisé.

Petite précision utile, si l’assemblée générale décide à la majorité de faire recouvrer la dette du copropriétaire défaillant, le syndic doit exécuter la décision car il n’a pas le pouvoir de passer outre une décision d’assemblée générale.

Donc clairement, si l’assemblée générale a décidé de faire recouvrer, et que le syndic refuse ou traîne les pieds, il peut être mis fin à son contrat pour carence.Certes, son avis est utile à prendre, mais le syndic n’est qu’un mandataire, il doit s’exécuter les décisions de l’assemblée générale et ne pas trop réfléchir quand une décision a été prise.

En effet, aux termes de l’article 49 du décret de 1967 :

«…le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété. »

Donc s’il ne remplit pas sa mission, il peut être remercié et remplacé. Cette décision peut être prise en référé c’est à dire que la décision du Tribunal ne prend que quelques jours à être prise. Un administrateur est alors nommé. Il reprend les décisions qui n’ont été exécutées et obéira aux obligations fixées par le tribunal et par l’assemblée générale.

Dans les deux situations que nous avons cité les solutions consistaient à savoir si on faire saisir ou ou pas les copropriétaires défaillants. La logique de l’article vise plutôt à rationaliser les choix et donc à ne pas risquer de faire une procédure inutile qui en plus risque de peser sur la comptabilité de la copro. Le but, c’est d’être efficace et de trouver des solutions utiles.

3)Copropriétaires défaillants : la jurisprudence  concernant les appels de fonds « défaillance copropriétaire ».

Je vous propose une solution confirmée par la jurisprudence récente. Cette décision de la Cour d’appel de Paris de 2012, vous montrera simplement que l’on peut prendre des décision utile pour la copro. J’y rajouterai de l’efficacité pour que les dettes que vous avez payé à la place d’un autre VOUS SOIENT RESTITUÉES.

Dans cette décision de la Cour d’Appel de Paris du 9 mai 2012, Synd. représ. par son syndic GRL-Foncia Gestion imm. Le juge rappelle que si l’assemblée générale crée un appel de fonds « défaillance copropriétaire » le syndic doit exécuter cette mission.

Dans la situation exposée la copropriété avait décidé de prendre à sa charge un copropriétaire défaillant.

Attention :

La Cour d’Appel de Paris ne dit pas ne dit pas qu’il y a solidarité entre les copropriétaires, mais plutôt que si l’assemblée générale vote une résolution celle-ci doit être considérée comme un appel de fonds.

Je vous mets en garde contre ce type de proposition de délibération. Elles peuvent avoir un effet pervers, non négligeable. En effet, si dans une copro, les copropriétaires savent que l’on paie à leurs places pourquoi diable s’acquitteraient-ils de leurs charges ?

Le copropriétaire malhonnête (oui il y en a) pourraient imaginer qu’ils sont dans dans l’impunité et ne jamais payer.

4) Copropriétaires défaillants : La solution que je vous propose est double.

D’abord pesez bien le pour et le contre de prendre à votre charge les dettes des copropriétaires défaillants.

Si votre copro a de l’argent et que le copropriétaire défaillant en a aussi SURTOUT NE PAS HÉSITER à faire recouvrer les sommes dues. Mais s’il n’en a pas et que la copro a besoin d’argent, privilégiez une solution comme la décision de justice ci dessus.

Mais, ménagez vous une solution pour que les copropriétaires défaillants PAIENT quoi qu’il arrive.

Ainsi, quand vous voterez la délibération pour prendre à votre charge les dettes, vous prendrez une autre délibération ou vous prendrez la décision de faire parvenir une mise en demeure aux copropriétaires défaillants dans les 8 jours et par recommandé. Ainsi, il lui sera signifié par écrit qu’il dispose d’un délai court pour s’acquitter de ces charges.

Le copropriétaire défaillant comprendra alors que, certes il ne s’acquitte pas de sa dette mais qu ‘il doit tout de même de l’argent COMME TOUT LE MONDE. S’il oublie sa participation, il sera saisi. C’est toujours bon de dire les mots comme saisie, obligations, ou dettes certains parfois ont de mauvaises habitudes et croient que cela ne concernent que les autres.

Conseils utiles à retenir :

  • Pesez bien le pour et le contre pour savoir si vous OUI OU NON,vous prenez à votre charge les dettes des copropriétaires défaillants, il ne s’agir d’aller devant le juge face à un copropriétaire insolvable.

  • Rappelez au syndic sa mission en terme de recouvrement des charges.

  • Prendre une délibération dans le sens de la copropriété dans le sens de l’arrêt de la cour d’appel de Paris, Mais préciser dans la délibération que le syndicat des copropriétaire n’exclut pas des récupérer cette somme dans les mains des copropriétaires défaillants.

  • Faire voter une délibération prévoyant une inscription hypothécaire, c’est à dire que si le copropriétaire a dans l’idée de vendre son bien et de partir sans régler ses charges, la copro sera payée par le prix de la vente par le notaire.

       INSCRIVEZ VOS REMARQUES ET OBSERVATIONS, C’EST EN BAS.

 



TÉLÉCHARGEZ GRATUITEMENT
MON GUIDE PRATIQUE

Une réflexion au sujet de « Les copropriétaires DEFAILLANTS doivent QUAND MÊME payer leurs charges. »

  1. vraiment très intéressant et très réfléchi, à conseiller à toutes personne qui sont copropriétaires avec ou sans problème dans leur copropriété.
    merci

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

CommentLuv badge

Les liens des commentaires peuvent être libérés des nofollow.