Les copropriétaires défaillants doivent QUAND même payer les charges.

Classiquement, c’est la fin de l’année. Vous vous rendez compte en consultant la comptabilité qu’un copropriétaire ou plusieurs ne paie pas leurs charges.

Passez l’énervement, vous vous dites que vous vous payez et qu’eux sont tranquilles. Les copropriétaires défaillants sont ceux qui paient pas leurs charges.

Que faire ? Bien sûr, s’adresser au syndic pour savoir ce qu’il compte faire pour régulariser la situation. Certains syndics pourront donner l’impression d’être indolents ou intéressés et d’autres pour des raisons douteuses ne font RIEN ou si peu.

J’ai peut être l’air d’être un peu tranchant vis à vis des syndics, mais dans la majorité des situations il faut reconnaître qu’ ils font leur travail.

EN PRATIQUE :

Un syndic est lié au syndicat des copropriétaires par un contrat. Il doit réaliser des missions traditionnelles dans le cas de la gestion de la copropriété, de la conservation et de l’entretien de l’immeuble. Une de celle-ci est le recouvrement des charges.

Tout ça pour dire que quand des copropriétaires sont défaillants c’est à dire qu’ils ne s’acquittent pas de leurs charges ou refusent de s’acquitter, le syndic doit agir dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires et donc de la copropriété doit récupérer l’argent qui est dû.

EH BIEN ! UN SYNDIC A UN CONTRAT, IL DOIT L’HONORER,

OUI MAIS A QUEL PRIX ET DANS QUELLE SITUATION ?

Deux possibilités s’offre à lui, et une aux copropriétaires déterminés.

Des syndics aux méthodes parfois discutables préféreront expliquer aux copropriétaires qu’ils sont solidaires des dettes de la copropriété et d’autres recouvrent les charges dans les règles de l’art.

Je proposerai à la fin de l’article une solution peut-être plus efficace et utile pour VOUS copropriétaires qui voulez baissez vos charges.

1)Copropriétaires défaillants et solidarité aux dettes entre les copropriétaires.

Il n’existe pas de principe de solidarité entre les copropriétaires ni la loi de 1965 sur les copropriétés, ni le le décret de 1967 ne fixe une telle obligation. C’est même plutôt le contraire. En effet, chaque copropriétaire doit s’acquitter SEUL de sa quote-part sur la parties communes.

Alors quand le syndic vous dit que vous devez payer les charges pour un autre copropriétaire défaillant, C’EST TOTALEMENT FAUX.Vous n’avez pas à assumer les déboires ou parfois même la mauvaise foi de copropriétaires défaillants pour ne pas dire pour certains qui sont des…

Cette précision faites, que choisir face à un copropriétaire qui refuse de payer ou ne peut régler ses charges ?

L’obliger à régler s’il est insolvable ne sert à rien. La procédure mettra du temps pour rien, alors que la copro a besoin de l’argent rapidement. Il est utile de bien réfléchir dans les intérêts de la copro et des charges à payer. Il faut s’assurer que le copropriétaire a de l’argent et qu’il pourra être saisi, s’il refuse de payer.

Concrètement :

Que voulez vous ? Le poursuivre et récupérer PEUT -ÊTRE de l’argent ou maintenir une comptabilité saine de la copropriété?

2)Quand vous êtes sûr que les copropriétaires défaillants peuvent payer, il ne faut pas hésiter à faire recouvrer les charges qu’il doit.

Le syndic doit alors envoyer un recommandé au copropriétaire défaillant.

Sans réponse, il enverra une mise en demeure. Sans réponse il saisira le tribunal d’Instance en injonction de payer. Quand il obtient sa décision, le copropriétaire doit payer. Mais il arrive que certains rechignent encore, même après une décision du tribunal, alors le syndic doit saisir un huissier de justice.

Celui-ci dans un délai très court, prend attache avec le récalcitrant et pourra aller jusqu’à saisir ses comptes ou commencer une procédure de saisie immobilière.

Comme aurait dit un Francis Blanche dans les Tontons Flingueurs pour parler d’une affaire où Lino Ventura n’arrive pas à se faire entendre et perd de l’argent : «  ou on se déplace ou on méprise ».

Dans le cas des copropriétaires défaillants, si vous ne vous occupez pas du ou des copropriétaires défaillants, c’est votre porte monnaie qui sera méprisé.

Petite précision utile, si l’assemblée générale décide à la majorité de faire recouvrer la dette du copropriétaire défaillant, le syndic doit exécuter la décision car il n’a pas le pouvoir de passer outre une décision d’assemblée générale.

Donc clairement, si l’assemblée générale a décidé de faire recouvrer, et que le syndic refuse ou traîne les pieds, il peut être mis fin à son contrat pour carence.Certes, son avis est utile à prendre, mais le syndic n’est qu’un mandataire, il doit s’exécuter les décisions de l’assemblée générale et ne pas trop réfléchir quand une décision a été prise.

En effet, aux termes de l’article 49 du décret de 1967 :

«…le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété. »

Donc s’il ne remplit pas sa mission, il peut être remercié et remplacé. Cette décision peut être prise en référé c’est à dire que la décision du Tribunal ne prend que quelques jours à être prise. Un administrateur est alors nommé. Il reprend les décisions qui n’ont été exécutées et obéira aux obligations fixées par le tribunal et par l’assemblée générale.

Dans les deux situations que nous avons cité les solutions consistaient à savoir si on faire saisir ou ou pas les copropriétaires défaillants. La logique de l’article vise plutôt à rationaliser les choix et donc à ne pas risquer de faire une procédure inutile qui en plus risque de peser sur la comptabilité de la copro. Le but, c’est d’être efficace et de trouver des solutions utiles.

3)Copropriétaires défaillants : la jurisprudence  concernant les appels de fonds « défaillance copropriétaire ».

Je vous propose une solution confirmée par la jurisprudence récente. Cette décision de la Cour d’appel de Paris de 2012, vous montrera simplement que l’on peut prendre des décision utile pour la copro. J’y rajouterai de l’efficacité pour que les dettes que vous avez payé à la place d’un autre VOUS SOIENT RESTITUÉES.

Dans cette décision de la Cour d’Appel de Paris du 9 mai 2012, Synd. représ. par son syndic GRL-Foncia Gestion imm. Le juge rappelle que si l’assemblée générale crée un appel de fonds « défaillance copropriétaire » le syndic doit exécuter cette mission.

Dans la situation exposée la copropriété avait décidé de prendre à sa charge un copropriétaire défaillant.

Attention :

La Cour d’Appel de Paris ne dit pas ne dit pas qu’il y a solidarité entre les copropriétaires, mais plutôt que si l’assemblée générale vote une résolution celle-ci doit être considérée comme un appel de fonds.

Je vous mets en garde contre ce type de proposition de délibération. Elles peuvent avoir un effet pervers, non négligeable. En effet, si dans une copro, les copropriétaires savent que l’on paie à leurs places pourquoi diable s’acquitteraient-ils de leurs charges ?

Le copropriétaire malhonnête (oui il y en a) pourraient imaginer qu’ils sont dans dans l’impunité et ne jamais payer.

4) Copropriétaires défaillants : La solution que je vous propose est double.

D’abord pesez bien le pour et le contre de prendre à votre charge les dettes des copropriétaires défaillants.

Si votre copro a de l’argent et que le copropriétaire défaillant en a aussi SURTOUT NE PAS HÉSITER à faire recouvrer les sommes dues. Mais s’il n’en a pas et que la copro a besoin d’argent, privilégiez une solution comme la décision de justice ci dessus.

Mais, ménagez vous une solution pour que les copropriétaires défaillants PAIENT quoi qu’il arrive.

Ainsi, quand vous voterez la délibération pour prendre à votre charge les dettes, vous prendrez une autre délibération ou vous prendrez la décision de faire parvenir une mise en demeure aux copropriétaires défaillants dans les 8 jours et par recommandé. Ainsi, il lui sera signifié par écrit qu’il dispose d’un délai court pour s’acquitter de ces charges.

Le copropriétaire défaillant comprendra alors que, certes il ne s’acquitte pas de sa dette mais qu ‘il doit tout de même de l’argent COMME TOUT LE MONDE. S’il oublie sa participation, il sera saisi. C’est toujours bon de dire les mots comme saisie, obligations, ou dettes certains parfois ont de mauvaises habitudes et croient que cela ne concernent que les autres.

Conseils utiles à retenir :

  • Pesez bien le pour et le contre pour savoir si vous OUI OU NON,vous prenez à votre charge les dettes des copropriétaires défaillants, il ne s’agir d’aller devant le juge face à un copropriétaire insolvable.

  • Rappelez au syndic sa mission en terme de recouvrement des charges.

  • Prendre une délibération dans le sens de la copropriété dans le sens de l’arrêt de la cour d’appel de Paris, Mais préciser dans la délibération que le syndicat des copropriétaire n’exclut pas des récupérer cette somme dans les mains des copropriétaires défaillants.

  • Faire voter une délibération prévoyant une inscription hypothécaire, c’est à dire que si le copropriétaire a dans l’idée de vendre son bien et de partir sans régler ses charges, la copro sera payée par le prix de la vente par le notaire.

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19 réflexions au sujet de « Les copropriétaires défaillants doivent QUAND même payer les charges. »

  1. bjr
    Je suis propriétaire d’un établissement sous administration judiciaire : l’ors de l’achat de cette appartement en 2007 , l’agence qui m’a vendu l’appartement a volontairement caché l’information . Résultat des courses ,les charges ont considérablement évolué . Nombreux sont les copropriétaire ne peuvent plus payé . Je soupçonne le syndique de copropriété de faire supporter la défaillance des copropriétaire à d’autre propriétaire. comment peux -t-on le prouvé ? peut on faire annulé certains charges pour indigence ? si oui quel article peut on faire reference ?

  2. Il me fut difficile d’avoir enfin une réponse ! et la je l’ai presque u !! en effet je suis dans une copropriété ou un propriétaire ne paye pas ses charges, et ou le syndic a vraiment laissé les choses pourrir pendant un an !! alors qu’il avait une mission de recouvrement voté en AG !!! la clairement cette année le syndic professionnel donne sa démission, mais nous laisse avec une copropriété en déficit ? Est – ce au copropriétaire de remplir le compte due au fait qu’un propriétaire n’a pas recouvrer sa créance ? ou au syndic démissionnaire ? merci

    • Bonsoir,

      Un des missions principales du syndic est de recouvrer les créances. S’il ne le fait pas, vous pouvez dans certains situations, engager sa responsabilité.
      Puisqu’il démissionne ne lui donnez SURTOUT PAS NI LE QUITUS NI L’APPROBATION DES COMPTES. S’il craint une action en justice, il sera alors beaucoup réceptif à vos exigences.

      Si en revanche il est déjà parti, faites voter dès la première AG le recouvrement de la dette du copropriétaire. Le syndic devra assigner le copropriétaire défaillant en justice. Si le copropriétaire avait dû payer il l’aurait déjà fait… Le syndic DOIT récupérer les sommes dues à la comptabilité du syndicat des copropriétaires. Il ne s’agit pas d’une possibilité offerte à lui, c’est une obligation qui s’impose à lui à ce professionnel.

      Clairement, il appartient au syndic de recouvrer les sommes impayées au moment où il gère les affaires de la copropriété. Donc si c’est l’ancien il doit lancer la procédure. Si c’est un nouveau, profiter du fait qu’il arrive pour lui faire faire TOUT ce que l’autre professionnel n’a pas réalisé.

      Cordialement

  3. Bonjour et merci pour votre site, j’ai appris plein de trucs.

    D’ailleurs, je suis abasourdi quand j’ai lu “Vous n’avez pas à assumer les déboires ou parfois même la mauvaise foi de copropriétaires défaillants”.
    J’ai moi même était dans cette situation et le syndicat nous à réparti la charge impayé par un coproprio à tous les autres. La somme n’étant pas excessive personne n’a réagis sur le coup.
    Puis-je faire quelque chose maintenant (3 ans après) ?

    • Bonsoir,
      Merci pour votre commentaire et désolé pour le temps long de réponse, j’ai eu un gros souci
      informatique.

      Pour répondre à votre question, si la somme est faible, il n’est pas forcément judicieux de faire une action.
      De plus, si vous avez participé à la dette d’un autre copropriétaire c’est nécessairement que votre syndic vous a fait voter une délibération en ce sens, vous avez donc accepter de payer à sa place.

      La prochaine fois REFUSEZ DE VOTER une telle proposition par principe. Si vous ne vous opposez pas à ce type de délibération les copropriétaires défaillants ne paieront JAMAIS puisque les autres assument leurs charges.

      En remerciement de votre commentaire et de votre patience, je vous offre MON guide du copropriétaire averti:
      http://coproprietaires-baissez-vos-charges.com/ (inscrivez votre prénom et email et il est à vous)

      ELjuriste

  4. Bonjour
    J’ai beaucoup appris grâce à cette page.
    Mais ne sais malheureusement toujours pas comment récupérer le trop perçu de charges.
    Mon cas est un peu particulier.
    J’ai été copropriétaire jusqu’au 19.12.2012 et ai payé les charges pour toute l’année 2012 par contre le logement fut inoccupé durant quasi toute l’année.
    L’AG pour les comptes 2012 a eu lieu en juin 2013. Les comptes furent approuvés et le quitus fut donné.
    J’y ai assisté avec le nouveau propriétaire.
    De cette assemblé il résulte que le syndic “me” doit un trop perçu de charges.
    Il se trouve qu’un copropriétaire n’a pas versé ses charges et de ce fait là le syndic est encore au jour d’aujourd’hui dans l’incapacité de “me” restituer “mon” dû.
    Le souci c’est que la vente a eu lieu un 19 décembre et que moi je ne peux mettre en demeure le syndic n’étant plus considéré comme copropriétaire au 31.12.
    Le nouveau copropriétaire qui pourrait mettre en demeure le syndic n’est finalement pas concerné, car ce n’est pas lui qui a payé de trop mais bien moi.
    Que puis-je faire pour récupérer mes fonds ?
    Puis-je aussi demander des dommages et intérêts ?
    A savoir que la somme est assez conséquente et que les impayés sont supérieurs à 1 an. Il est clair que le syndic n’a pas fait son devoir à temps !
    Merci pour toutes vos précieuses réponses.
    Cordialement

  5. Voila, je viens de recevoir un appel de fond exceptionnel. Cet appel de fond sont les charges d’un copropriétaire qui a des impayés… Hors nous n’avons pas été prévenu que nous allions payé ceci, ni voté quoique ce soit.. les autres copropiétaires et moi-même devons obligatoirement payé cet appel de fond? Si non quel recours avons-nous? merci

  6. bonsoir,
    Nous avons dans notre copropriété, une personne qui ne paie pas ses charges au syndic depuis 5ans. Cette personne occupe l appartement de ses parents aujourd’hui décédés à titre gratuit .
    Cette personne a un frère qui est en vie, ils sont donc deux héritiers.
    Le syndic refuse aujourd’hui d effectuer des travaux dans l immeuble sous prétexte que nous avons un déficit dû en grosse partie à notre mauvais payeur.
    DEUX QUESTIONS…
    _ quels moyens avons nous pour récupérer les dettes du mauvais payeur qui occupe l’appartement en indivision?
    _ Le syndic est il tenu de ne pas réaliser les travaux d entretiens et de réparations?
    royer Articles récents…Le plafonnement des honoraires de location et la loi alur.My Profile

    • Bonsoir,

      Votre syndic ne connaît pas son travail et ne respecte pas ses missions premières.
      D’abord le syndic doit quand les copropriétaires sont défaillants les saisir dans la mesure du possible.

      Ensuite quand l’AG a pris une délibération, le syndic doit la faire appliquer, son interprétation n’a pas à entrer en ligne de compte. Vous imaginez, s’il disposait d’un tel pouvoir d’action, techniquement il déciderai du rythme de l’exécution des votes et donc finalement de l’intérêt du syndicat de copropriétaires.

      Quand un syndic sort de sa mission, il existe une ùéthode qui souvent ne lui plaît pas mais qui est efficace, il s’agit de l’état e carence. Souvent après l’évocation de cette technque les syndics sont dociles sympathiques, quoique foncièrement agacés.

      Cordialement.

  7. Bonjour et merci pour cet article. Je trouve tout de même que les efforts à fournir par les syndics sont importants dans le cas où un copropriétaire ne paie pas ses charges. Une fois l’injonction du tribunal tombée, le syndics doit encore faire appel à un huissier (et donc payer), ce qui implique que les frais pour le recouvrement dépassent sûrement les charges impayées ? On comprend mieux pourquoi les syndics ont parfois autant de mal à faire valoir leur autorité auprès des copropriétaires défaillants.

  8. Deux copropriétaire défaillants ont saisi la commission de surendettement car ils sont dans l’impossibilité de faire face à l’ensemble de leurs dettes. Que doit faire la copropriété dans ce cas présent ? Merci par avance.

    • Bonsoir,

      Il faudra saisir les lots de copropriété des copropriétaires concernés, sauf à ce qu’ils soient gagés ou servant de caution.
      Faites voter cette délibération lors de la prochaine AG, mais avant tout assurez-vous auprès de la conservation des hypothèques que
      les lots n’appartiennent pas à une banque par exemple.
      De plus depuis la loi Alur ces copropriétaires qui ne paient leurs charges ne peuvent voter en AG,
      gardez ceci à l’esprit.

      Pour avoir une idée plus précise de la démarche à mettre en oeuvre, allez sur le lien suivant:

      Les copropriétaires défaillants doivent quand même payer les charges.

      Meilleurs voeux.

      Cordialement.

      • “De plus depuis la loi Alur ces copropriétaires qui ne paient leurs charges ne peuvent voter en AG”
        Je précise car c’est important : “un copropriétaire endetté ne pourra plus participer au vote de l’AG autorisant le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente de son lot. Il ne pourra pas non plus représenter un autre copropriétaire pour cette décision”

  9. bonjour
    la derniere ag qui a eu lieu au mois d aout 2014 j ai appris que quatre coproprietaire etaient defaillants depuis plusieurs années!
    le bureau et le syndic nous dit que la loi alur nous obligent à regler leurs dettes
    de charges,pouvez vous me dire quel article de la loi alur
    merci

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