Les charges de copropriété : Les votes des copropriétaires (Episode 2)

Les charges et leur détermination dépendent des votes des copropriétaires. Le règlement de copropriété pose des principes d’ordre public auxquels personne ne peut déroger. Le droit de vote des copropriétaires dépend de leur quote-part mais pas que. La loi protège contre les abus de ceux qui aurait une position inavouable dans la copropriété.

Va-t-il baisser vos charges?

Le droit de vote des copropriétaires en AG.

Ils sont attachés à la quote-part dont dispose les copropriétaires sur les parties communes. Votre droit de vote dépend de votre nombre de millièmes.

Quand vous achetez un lot en copro vous devenez propriétaire de vos parties privatives et d’une portion des parties communes. Quand vous votez c’est pour vous acquitter de ce que vous devez pour les charges, provisions et travaux concernant les parties communes.

Je vous rassure, je n’ai aucun doute je sais que pour l’instant vous savez MALHEUREUSEMENT

déjà tout ceci.

Une exception est à noter quant à la règle de répartition des droit de votes en AG. Il s’agit des assemblées générales spéciales soumises à l’article 24 de la Loi de 1967. Ainsi, s’il est établi expressément dans le règlement de copropriété que certains copropriétaires doivent payer une charge spécifique , il n’appartiendra qu’à eux de s’en acquitter. L’exemple le plus connu pour illustrer cette exception est celui de l’ascenseur.

En effet, dans un immeuble si un copropriétaire souhaite un tel équipement et n’en bénéficier que pour son usage personnel, il peut installer un système de clef. Donc s’il utilise SEUL l’équipement il le paie seul. Précisons que pour que de telles délibérations soient actées, la procédure de l’article 24 DOIT être respectée.

Les risques d’un copropriétaire qui possède plus de 50% des droits de vote dans la copropriété 

Si un copro dispose d’une large majorité des tantièmes, il pourrait en toute logique décider seul de presque TOUT dans la copropriété. La loi a prévu une parade à cette éventualité.

En effet l’article 22 de la loi de 1965 dispose que :

Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales[,…]

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Ainsi, si un propriétaire possède 700 millièmes sur 1000 de la copropriété, ses voix devront être réévaluées à hauteur de 300. Donc il sera à égalité en face des autres copropriétaires.

La somme de ses voix est réduite à la valeur de celle des autres copros.

Bien sûr il y a des petits malins qui cherchent à masquer leur position majoritaire en confiant par des manœuvres douteuses, leur droit de vote à des membres de leur famille. Souvent, ils feront des donations ou chercheront à dissimuler leur réel nombre de tantièmes notamment grâce à la technique de l’usufruit.

Les juges saisis d’une annulation d’AG pour fraude au titre de donation dont le but est de masquer l’importance des droits de vote d’un copropriétaire, rechercheront le but réel de la donation. Ils annuleront l’assemblée générale s’il est établi que la donation n’a pas de but légitime et sérieux, sauf celui de cacher à travers plusieurs copropriétaires ou usufruitiers, les intérêts du même copro majoritaire.

Souvenez-vous il a été Premier Ministre.

Le droit DE VOTE des copropriétaires empêchés et représentés durant l’assemblée générale.

Un copro qui ne pourrait se rendre à l’assemblée générale des copropriétaires peut mandater une personne : le mandataire, que cette personne soit membre du syndicat des copropriétaires ou PAS pour qu’il le représente. Le copro représenté est le mandant. Le vote des copropriétaires absents doit être clairement établi. Leur droit de vote doit pouvoir s’exprimer malgré leur absence.

Souvent les syndics vous demanderont de faire savoir à l’avance que vous ferez intervenir un mandataire dans vos intérêts. Il s’agit plus d’une règle de bonne entente et de courtoisie que d’une obligation juridique. Il vaut mieux se manifester avant l’AG pour éviter que votre représentant ne se trouve dans une situation délicate où le syndic lui dira :

” Vous êtes qui ? je ne vous connais pas…”

Le mandat doit être annexé à la feuille de présence. Il doit être écrit et suffisamment clair pour que l’on puisse sans conteste savoir qui est le copropriétaire représenté, le mandataire, l’AG concernée et la portée des pouvoirs qui lui sont confiés, notamment quel vote il portera au non du copro représenté.

La personne désignée ne peut par principe disposer de plus de trois mandats par AG. Le périmètre du droit de vote des coprops peut déroger à cette règle. Deux exceptions à cette règle existent :

– Si en cumulant ses voix et ceux de ses mandants un copropriétaire n’atteint pas 5% des droits de vote du syndicat, le mandataire peut déroger à la limitation du nombre de 3 mandats.

– Si deuxièmement, le mandataire intervient pour un syndicat principal et que les mandats confiés correspondent aux intérêts d’un syndicat secondaire.

Un mandat de représentation pour une AG n’a de valeur juridique opposable que pour la durée de l’assemblée générale EXPRESSÉMENT VISÉE.

Il n’existe pas de principe de mandat permanent, le principe est celui de la représentation personnelle du copropriétaire à l’AG.

Il existe des INTERDICTIONS CLAIRES ET FERMES concernant l’impossibilité d’être désignée MANDATAIRE. Ainsi, au titre de l’article 22 de la loi de 1965 :

” Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.”

Donc votre syndic ou en particulier ses salariés ne peuvent VOUS REPRÉSENTER. Le droit de vote des copros doit être garanti contre l’immixtion du syndic ou de ses préposés.

Si mandat leur est donné, les juges devront ANNULER l’ensemble de l’Assemblée GÉNÉRALE de copropriété.

Avant d’entrer dans l’AG, essayez d’avoir à l’esprit ces données concernant le droit de vote des copropriétaires. Evitez de croire que parce qu’un copro dispose de plus de tantièmes que vous, sa voix vaut plus que la votre.

Le droit  de vote des copropriétaires doit être entendu comme la possibilité de faire entendre sa voix et surtout ses désaccords quand ceux-ci existent et vous pèsent.

INSCRIVEZ VOS REMARQUES, C’EST EN BAS !

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

CommentLuv badge

Les liens des commentaires peuvent être libérés des nofollow.