Les Charges de copropriété (Episode 1)

Dans la copropriété tu es entré jeune OBI-WAN, les copro de ta galaxie tu dois découvrir. En suivant mes conseils tu sauras ce que sont les charges de copropriété, leurs différents types et comment devenir Maître YODA face à la répartition de ces charges de copropriété que tu ne comprends pas ou peu.

AU FAIT BONNE FÊTE MESDAMES EN CE 8 MARS !

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Parfois ce Monsieur a des problèmes dans la gestion de ses comptes, Ah AH

La copropriété pour gérer ses affaires. a besoin d’argent. Les charges sont les sommes qui servent à assumer ses frais propres.

Le syndic doit établir les appels de charges de façon à récupérer les sommes nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble. Le syndic doit s’assurer du recouvrement des ses sommes dans le cas ou il y aurait de mauvais payeurs dans la copropriété.

Le syndic est donc le garant de la bonne gestion des fonds dans la copro. Il lui appartient de permettre à la copro de répondre à ses besoins prévisibles comme les imprévisibles.

S’il n’assume pas correctement sa mission de recouvrement, le syndic pourra être attaqué en responsabilité. Les copropriétaires ne font pas si souvent que cela d’action contre leur syndic.

Dans le cadre de l’association où j’interviens, je constate assez souvent que les syndicats des copropriétaires se satisfont d’un pourboire alors qu’ils pourraient dans certains cas récupérer de réelles sommes d’argent voire même des indemnités.

La NATURE des charges de copropriété.

C’est le règlement de copro qui établit les différents charges de copro. Ce document éclaire donc très souvent sur ces différentes sommes.

Il existe deux types :

1) Les charges de copropriété générales.

Elles concernent la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes (exemple : le ravalement des façades, l’éclairage des parties communes, l’accès à l’immeuble, les  honoraires du syndic, etc…).

Les charges générales sont établies entre les lots des copropriétaires en fonction de la valeur relative du lot c’est à dire de leur consistance, de la superficie, de la situation du bien, etc…

Cette valeur sert à l’établissement des quotes-parts des parties communes autrement appelées tantièmes. Clairement, la quote-part dont vous disposez sur les charges de copropriété dépend du nombre de tantièmes attachés à votre lot.

TOUS les copropriétaires doivent obligatoirement payer les charges générales. Cette règle ne souffre aucune exception. Bien sûr il y a toujours les copropriétaires défaillants.

2) LA charge DE COPROPRIÉTÉ spéciale.

Elles sont relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs (exemple : l’entretien et le fonctionnement des ascenseurs, du chauffage central, etc…).

Une charge de copropriété spéciale est soumise à la notion d’utilité. En effet, les charges sont réparties selon l’utilité qu’en a chaque lot. L’utilité s’entend de l’usage possible et non de l’usage effectif. Si vous ne prenez jamais l’ascenseur alors que vous habitez au 5eme étage, vous devrez payer pour cette charge spéciale puisque l’éventualité de l’usage de cet équipement est plus que probable.

Concrètement, un lot situé au rez de chaussée n’a pas à participer à la charge spéciale d’ascenseur s’il n’en a aucune utilité. Le seul cas ou le lot serait soumis à cette charge serait qu’il y ait un parking souterrain et qu’il puisse emprunter l’ascenseur.

Concernant les charges de copropriété spéciales, tous les copropriétaires ne sont pas TOUJOURS tenus de s’en acquitter. Si vous habitez dans une résidence où il y a un ascenseur, si vous habitez au rez-de-chaussée vous ne paierez pas cette charge de copropriété spéciale, sauf à ce qu’il y ait un parking souterrain.

Une charge peut aussi être récupérables, ceci signifie que dans certaines situations, oui cela arrive… La copro peut vous REVERSER de l’argent. Parlez-en à votre syndic et vous verrez jusqu’où il assume sa mission.

Charges de copropriété et Vérification comptable :

Une charge comme nous l’avons vu peut donc être de différents types, ce qui implique quelle apparait dans des lignes budgétaires diverses.

Les charges constatées pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes, versées ou à verser, pour les travaux prévus ou non prévus dans le budget prévisionnel et décidés par l’AG.

Une charges est à comptabiliser par le syndic au fur et à mesure de la réalisation des travaux ou encore de la fourniture des prestations de services.

Les produits constatés pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes reçues ou à recevoir de chacun des copropriétaires. Il s’agit d’une obligation résultant de la décision de réaliser des travaux hors budget prévisionnel, prise en AG.

La comptabilité en copropriété doit être claire. La lisibilité des comptes concernant la répartition de charge est une obligation pour le syndic. Quand vous obtenez les documents comptables ceux-ci doivent établir avec précision les différences de natures entre ses sommes.

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Peut-être que lui aurait réussi à faire baisser les charges de copropriété, NON je plaisante ah! ah!.

A RETENIR :

TOUJOURS PAYER les charges de copropriété GÉNÉRALES.

– Quand une charge est spéciale, ASSUREZ-VOUS de l’utilité que vous en avez, N’OUBLIEZ pas que selon ce critère pour l’usage d’un même équipement, vous ne paierez pas la même somme. Un copropriétaire au 5 ème étage utilisera toujours plus l’ascenseur qu’un personne qui habite au premier .

VÉRIFIEZ VOS DOCUMENTS COMPTABLES pour savoir comment sont ventilés ses paiements et surtout qui acquitte quoi. Ainsi vous saurez qui paie et SURTOUT qui ne PAIE PAS.

JEUNE OBI WAN QUE LA COPRO SOIT AVEC TOI !

4 réflexions au sujet de « Les Charges de copropriété (Episode 1) »

  1. Bonjour Eljuriste,
    Je te remercie pour ton commentaire sur mon site http://www.demembrement-usufruit.com et je viens donc te rendre visite. Vaste sujet, en effet certains syndics de part leur frais généraux pénalisent les transactions et malheureusement les copropriétaires ne se mobilisent pas assez pour les révoquer. Dans les grandes copropriétés il est nécessaire qu’un garde fou soit là mais je me rappelle du temps où j’étais dans un conseil des copropriétaires élus, nous faisions les recherches établissions des devis élaborions des travaux à prévoir, et le syndic prenait sa com alors que le plus gros du travail avait été fait par nous. Plus de transparence est nécessaire, et en effet certains acquis seraient bons à modifier.
    très sincèrement
    Muriel Trenquier

    • Bonsoir,

      Merci pour votre commentaire, désolé de répondre dans un délai aussi long, j’ai eu un souci informatique qui n’a été résolu qu’aujourd’hui.

      Je n’ai que peu de choses à ajouter à ce que vous dites. Vous avez mis le doigt sur le point le plus sensible en copropriété: LA MOBILISATION. Quand les copropriétaires prennent conscience de leur rôles et de leurs poids, bizarrement les factures baissent la meilleure solution étant selon moi le syndic bénévole. Bien sûr cette possibilité doit être privilégiée dans les petites copro.

      En remerciement de votre commentaire et de votre patience, je vous offre MON guide du copropriétaire averti:
      http://coproprietaires-baissez-vos-charges.com/ (inscrivez votre prénom et email et il est à vous).

      AU plaisir cher collègue.

      ELjuriste.

  2. Permettez moi une question . Si un copropriétaire doit une grosse d ‘ argent , le syndic peut il obliger les autres copropriétaires à régler? nous avons à l ‘unanimité refusé de signer en assemblée générale mais auparavant nous avions (un peu contraint et forcé )accepté d ‘engager une procédure judiciaire
    Ce vote précédent peut il nous porter préjudice
    L ‘ affaire a commencé il y a environ 3 ans. J ai lu que normalement loi du 10 juillet 1965 que le syndic n ‘ était pas autorisé mais qu’ en est il exactement ???merci si possible de m ‘ informer

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