Les 7 qualités essentielles pour trouver un syndic compétent (1/2)

Les copropriétés pour gérer leurs affaires ont besoin de syndics, qu’ils soient bénévoles ou professionnels. Dans cet article nous nous intéresserons aux qualités FONDAMENTALES qui doivent déterminer le choix d’un syndic professionnel compétent…

La copropriété vient de se créer ou vous venez de vous débarrasser de l’ancien professionnel, la question du qui choisir, se pose. Naturellement quand cette interrogation arrive, nous faisons tous pareil.

On demande à ses amis, autour de soi, à ses voisins, on regarde sur internet, etc…

Sur internet, on ne trouve que des oiseaux rares, tous honnêtes, beaux, compétents, pas chers et capables de l’impossible.

Vous l’aurez compris trouver un syndic, ce n’est pas chose simple. Et risquer de se retrouver devant une personne qui ne satisfait pas vos attentes, est toujours un risque.

Pour trouver syndic à sa copro, il faut avoir à l’esprit des critères ou plutôt des qualités qui vont vous permettre de peut-être trouver la perle rare, si elle existe. Vous allez me dire comment trouver un professionnel, si nous même ne savons pas quelles sont nos droit et obligations vis à vis de lui.

Cet article nous amènera à réfléchir sur

Comment établir un faisceau d’indices permettant de savoir pendant le recrutement, quel syndic est en face de nous ?

Un syndic doit être recruté selon 7 qualités essentielles.

1) Les 7 qualités essentielles du syndic :

1)La clarté sur les qualifications professionnelles, ceci peut sembler curieux…

Eh bien non ! Syndic est une profession réglementée. Les qualifications professionnelles sont des qualités minimum pour qui veut gérer du patrimoine immobilier.

C’est la Loi 2 janvier dite Hoquet et le Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 qui déterminent précisément ces conditions. Ce statut nécessite de remplir des conditions strictes pour pouvoir y prétendre.

D’abord, avoir un casier judiciaire vierge. Ensuite, il faut remplir des conditions de diplômes ou d’aptitude professionnelle et dans un dernier temps disposer d’une assurance civile professionnelle et d’une garantie financière.

Quand ces trois conditions sont remplies, le postulant peut devenir syndic. Il obtient alors la carte d’« agent immobilier » qui autorise à occuper les fonctions de syndic de copro.

Pourquoi insister sur les conditions pour devenir syndic PROFESSIONNEL?

Parce que vous ne savez jamais quelles sont les qualifications et qualités de celui qui se présente à vous dans un cabinet syndic.

De façon concrète, quand vous entrez dans un cabinet, vous ne savez jamais qui vous avez en face de vous ? Celui ou celle qui vous reçoit est-il stagiaire, secrétaire, comptable, ou prestataire de service,etc… vous n’en savez rien.

Au bout d’un moment vous rencontrerez bien un syndic,

Mais pour autant, qu’est ce qui vous prouve que celui qui s’occupera des affaires de la copropriété est bien syndic professionnel ? RIEN

De plus, et malheureusement pour les copropriétaires même si ce sont les préfectures qui délivrent les cartes d’agent immobilier, elles ne font que très peu de contrôles. Ainsi, elles ne vérifient presque jamais, si les agents immobiliers ou syndics disposent bien de toutes les conditions et qualités nécessaires à l’exercice de leur mission.

Il VOUS FAUDRA donc considérer comme NÉCESSAIRE ET INDISPENSABLE de demander la copie de la carte professionnelle du syndic.

Un professionnel disposant de toutes les qualifications et garantie n’aura aucune difficulté à vous fournir ce document. S’il hésite ou refuse, ceci n’augure pas de bonne chose…

Même si vous obtenez cette copie vous n’êtes pas certain que la carte qui vous est fournie n’est pas celle d’un « prête-nom ».

En effet, des sites sont spécialisés dans le fait de fournir des cartes d’agents immobiliers pour des personnes qui n’ont pas ou plus les qualités pour l’être ou le rester.

Il ne s’agit pas de paranoïa, tout ceci est vrai, certains de ces sites sembleraient d’ailleurs inquiétés par la justice. La préfecture vous permettra d’en avoir le cœur net, vous demanderez donc à avoir la confirmation que votre syndic est bien sur la liste préfectorale.

Conseils,

  • Demandez PRÉALABLEMENT la carte professionnelle, le refus de la fournir est mauvais signe.

  • Vérifiez tout de même auprès de la préfecture, si le professionnel est toujours sur la liste des titulaires de la carte d’agent immobilier. La prudence est une grande qualité…

2) Les 7 qualités essentielles du syndic :

2)Honnêteté dans les prestations qu’il facture, loin de moi l’envie de tirer sur les syndics qui ont des qualités mais…

C’est pour la plupart du temps pour des raisons d’argent et d’honnêteté contestée que les copropriétaires réfléchissent au changement de syndic.

C’est toujours la sempiternelle question de ce qu’on doit payer et de ce qui est facturé de façon bizarre, pour ne pas dire…

Le syndic ne peut ignorer l’arrête Novelli.

Ce texte détermine la liste des tâches minimales de gestion courante qu’il doit réaliser dans le cadre du forfait annuel.

Ainsi, la mise à jour du listing des copropriétaires et le carnet d’entretien n’ont jamais à être facturés en prestations supplémentaires, malgré la pratique d’un grand nombre.

Donc très concrètement, quand vous scrutez pour chercher un NOUVEAU gestionnaire, comparer les prestations dans les différents contrats par rapport à l’arrêté Novelli.

N’hésitez pas à aussi à comparer les tarifs du forfait annuel et les prix pour les honoraires supplémentaires. La clarté est une qualité minimum quand on parle de tarif.

N’hésitez pas à discuter, à vous positionner ou à contester certaines prestations, si vous considérez que vous risquez de payer deux fois pour une même chose.

Votre futur mandataire doit pouvoir entendre la contradiction. Par hypothèse sa mission consiste à rencontrer des copropriétaires différents avec tout ce que cela peut signifier. S’il ne dispose de qualités en terme de calme et de prise de recul, il aura du mal à simplement discuter.

Conseils,

  • Comparez les prestations et les tarifs des différents cabinets.

  • Demandez des précisons sur certaines éventuelles doubles facturations par rapport à l’arrêté Novelli.

  • Par principe, refusez une clause du contrat très mal écrite et incompréhensible.

  • Rayez les prestations facturées deux fois, et observez sa réaction.

  • Si votre futur mandataire refuse de négocier, il manque d’une grande qualité.

  • Si votre syndic ne semble pas vouloir discuter ou rechigne dès le début, c’est qu’il a des habitudes de travail un peu trop rodées… Là encore ceci est un mauvais signe.

3) Les 7 qualités essentielles du syndic :

3) La Transparence comptable et financière.

Le syndic doit avoir une comptabilité propre à chaque copropriété. La situation de chaque copropriétaire et celle de la trésorerie du syndicat doit être claire comme l’article 18 de la loi de 1965 en dispose. La transparence comptable et financière doit être une des qualités essentielles et fondamentales.

Les comptes de l’année écoulée doivent être mis en relief avec les comptes du dernier exercice. La position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat doit apparaître. Le syndic doit verser sur un compte les sommes ou appels de fonds récoltés.

Quel compte bancaire choisir pour les fonds de la copropriété ?

La question du compte séparé est EXTRÊMEMENT intéressante à poser.

-Ouvrir un compte pour la copro est une obligation légale, un syndic doit lors de la première AG proposer l’ouverture d’un compte qui doit légalement et par principe être séparé.

Mais certains syndics préfèrent TRÈS FORTEMENT engager l’assemblée générale des copropriétaires à ce que le compte de la copro s’intègre au compte commun du cabinet et ce a priori pour deux raisons inavouables :

D’abord si le syndic arrive à regrouper des dizaines voire des centaines de comptes de copropriété sur un compte commun, il engendrera des intérêts très importants.

Seconde raison, si vous demandez des vérifications comptables sur un compte commun vous n’avez AUCUNE POSSIBILITÉ de savoir si la ligne de compte que l’on vous montre vous concerne. Avec un compte séparé, les recettes et les dépenses ce sont UNIQUEMENT celles du compte séparé de la copro.

Conseils,

  • Posez la question du compte séparé et observez la réaction du professionnel.

  • Soyez vigilant à l’organisation du cabinet quant à la question de la consultation des documents comptables et financiers.

  • Là encore si votre syndic rechigne, c’est qu’il a des habitudes…

Si à ce moment de l’entretien les différents syndics ont répondu favorablement à vos attentes, il font déjà partis du haut du panier, mais il ne s’agit à ce stade que de rencontres initiales.

Ne perdez jamais de vue que même si ces professionnels peuvent en imposer parfois, ou semblent être des notables, ils travaillent pour VOUS.

L’engagement qui les lie au syndicat des copropriétaires est un CONTRAT. Toutes les questions que vous avez à poser sont légitimes.

Puisque vous payez vous avez droit à de la qualité, de l’honnêteté et de la compétence,

c’est juste normal.

La suite de cet article sera publiée dans quelques jours…

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