La GUL est pour l’heure inconstitutionnelle…

Une des mesures phares de la Loi ALUR est la GUL. IL s’agit de la garantie universelle des loyers.

Ce dispositif doit faire en sorte de protéger les propriétaires contre les impayés et les locataires des abus de certains propriétaires. La garantie universelle des loyers doit aussi permettre de baisser le nombre de logements vacants sur le territoire. Le principe de la GUL loyers a été voté dans le cadre de la Loi Alur le 17 septembre 2013. Mais son périmètre demeure flou et pour l’heure en partie inconstitutionnel…

– La GUL, une belle idée sur le papier.

Elle pose plusieurs axes. Nous en retiendront 2 principaux qui sont :

1) Favoriser l’accès au logement pour les locataires en faisant disparaitre la nécessité d’avoir une caution et en prévenant les expulsions locatives.

2) Augmenter la protection des propriétaires face aux impayés.

Trivialement la GUL est appelée la “sécurité sociale du logement”. L’idée est belle mais une telle organisation nécessite la création d’un établissement public en charge de ces questions en lien avec le logement. Cette future agence devrait voir le jour rapidement. La loi pose le principe d’un tel établissement.

Pour autant, ce dispositif ne devrait être réellement opérationnel qu’au 1er janvier 2016. Quel système de financement de cette garantie devrait être favorisé pour apporter l’assise financière à ce dispositif ?

– La Gul : un outil de protection des locataires comme des propriétaires avec des contours flous.

Pour l’heure la Ministre Cécile Duflot pense et présente la GUL comme un système assurantiel ou les propriétaires et locataires participent. Concrètement, il faudra que les propriétaires et locataires cotisent.

Ainsi, à terme tous les contrats de location vide ou meublée de locataire devraient selon toute vraisemblances être soumis à la GUL. Elle ne devrait garantir que les baux à usage d’habitation principale.

Donc a priori, le système du cautionnement locatif devrait disparaitre.

Comment ne pas s’émerveiller devant une telle idée qui est, il faut le reconnaitre, une avancée ? Concernant la GUL, la Loi dispose que préalablement à sa mise en place une phase de préfiguration sera nécessaire. Ainsi, il faudra d’abord tâtonner pour saisir les contours utiles et nécessaires de ce dispositif.

En l’état actuel on sait simplement qu’un établissement public devra piloter le dispositif. Le périmètre d’intervention précis de l’agence gérant la garantie universelle des loyers n’est pas certain. De plus, on ne sait dire si l’Etat prendra à sa charge une partie du budget ou si cette organisation s’inspirera d’un système assurantiel.

– La GUL : un système pour partie inconstitutionnelle.

Les grandes idées sont parfois favorisées au détriment de la réalité juridique et constitutionnelle.

Alors oui, le texte sur la garantie universelle des loyers a été voté le 17 septembre 2013, pour autant ceci ne signifie pas qu’il est conforme à la constitution.

L’article 8 de la Loi ALUR exprime une volonté de se prémunir contre les impayés et contre les indélicatesses des propriétaires et des locataires. Cette garantie favorise autant les propriétaires que les locataires. Mais qui devra assumer le paiement des sommes prélevées ? Les propriétaires ? Les locataires ? Ou encore l’Etat si les parties en présence sont défaillantes ?

En quoi la garantie universelle des loyers est inconstitutionnelle?

Dans le cadre d’un avis, le Conseil d’État a mis en garde concernant la garantie universelle des loyers sur “le fonds de prévoyance et sur le compte travaux“. La Haute Juridiction administrative établira que ces deux dispositions peuvent être considérées comme de “l’épargne forcée”, ce qui est contraire à la Constitution.

Donc avant même un début d’exercice, la GUL est déjà taxée d’inconstitutionnalité. En France, on, ne peut obliger une personne ou un groupe de personnes à une épargne contrainte. Jouir de son bien doit être possible sans que l’Etat ou une loi ne nuise à ce droit ouvert à tous.

Bien évidemment, il s’agit d’un avis du Conseil d’État, nous ne parlons pas là d’un arrêt ou d’une décision de justice opposable. Pour autant il existe un dialogue des juges réel entre Conseil constitutionnel et Conseil d’État. Certains magistrats ont pu officié dans les deux hautes juridictions. On ne voit pas comment des magistrats risqueraient de se contredire alors qu’ils ont une telle proximité géographique et que leurs buts est l’uniformisation du droit.

A ce jour, nous ne savons pas si le principe de l’épargne forcée a été abandonné. Donc pour l’heure concernant les deux points que nous avons cités, la garantie des loyers est a priori inconstitutionnelle.

L’attitude à avoir face à la garantie universelle des loyers.

Il faudra être vigilant quant à savoir si ce futur dispositif sera effectif ou pas. S’il peut être facilement reconnu inconstitutionnel par le biais d’un question prioritaire de constitutionnalité, le battage autour de cette avancée n’aura servi qu’à peu de choses.

Si le projet est rapidement retoqué par le conseil constitutionnel, il est probable qu’un nouveau projet de garantie universelle des loyers ne voit le jour que dans longtemps.

Madame le Ministre, je vous engage à vérifier les contours du financement de la garantie universelle des loyers et à peut-être mieux cibler le périmètre de la protection des copropriétaires et locataires.

Si une belle idée commence dans le flou, il est probable que sa mise en place pratique le soit aussi.

 

 

 

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