Syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires a la personnalité civile aux termes de l’article 14 alinéa 1er de la loi de 1965…Il n’y a pas d’élection au syndicat des copropriétaires, cette personne morale apparaît naturellement à partir du moment ou une copropriété est constituée. Une copropriété a NÉCESSAIREMENT un syndicat des copropriétaires.

Un arrêt du 31 janvier 2012 précise que :

« l’article 14 de la loi de 1965, qui relève, lui, de l’ordre public exprès, précisant que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile »

– Situation juridique du syndicat :

Le syndicat détient des droits sur les biens des copropriétaires, mais en aucun il ne peut se substituer aux intérêts personnels des copropriétaires. La mission du syndicat recoupe un objet précis, l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires incarne la collectivité des copropriétaires, mail ne représente pas les copropriétaires INDIVIDUELLEMENT.

Il disparaîtra quand la copropriété s’éteint c’est-à-dire si tous les lots sont détenus entre les mains d’une même personne ou si l’immeuble est détruit. La qualification de personne morale lui octroie des droits comme celui d’agir en justice, c’est à dire de représenter et de défendre les intérêts de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a un siège aux terme de l‘article 62-1 du décret de 1967.

– Les domaines d’intervention du syndicat des copropriétaires :

Le périmètre d’action du syndicat concerne la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes aux termes des articles des articles 14 alinéa 4 et articles 41-1. Le lieu ou agit le syndicat des copropriétaires c’est la copropriété et que la copropriété. Le syndicat a un domaine d’intervention spécial, l’immeuble.

Dans certaines situations les intérêts du syndicat des copropriétaires et ceux des copropriétaires se confondent. En effet quand certains votes fondamentaux sont mis à l’ordre du jour et validés par l’assemblée générale des copropriétaires, les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires parlent d’une même voix. Ces délibérations concernent les décisions les plus importantes en lien avec la vie de la copropriété.

Il s’agit des décisions prises à l’unanimité des copropriétaires. Un arrêt du 31 octobre 2011 précise que : 

« le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l’immeuble que par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à l’unanimité ».

Ces votes engagent notamment la vente de parties communes ou encore la destination des parties communes. L’article 14 de la loi de 1965 détermine que le syndicat ne peut intervenir directement dans le cadre de ses attributions sur les parties privatives des lots de copropriété.

-La responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’objet de l’intervention du syndicat est la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Quand le syndicat ne respecte strictement ses obligations il peut être facilement engager en responsabilité par les copropriétaires et vis à vis des tiers à la copropriété.

Le principe de la responsabilité est très clairement explicité à l’article 14 alinéa 4. Il est utile de préciser que le régime de responsabilité du syndicat ne connaît pas de cause d’exonération de responsabilité. Donc, le syndicat ne peut mettre en avant aucun argument, pour essayer de limiter sa responsabilité.

Attention : N’ayez pas peur, ce n’est pas parce qu’aucune cause d’exonération de responsabilité ne peut être reconnue que le syndicat paiera la totalité des sommes qui lui sont réclamées. C’est la qualité de votre avocat qui pourra faire la différence et les éléments objectifs de votre dossier.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 12 septembre 2012 précise que si un trouble trouve son origine dans les parties communes c’est le syndicat des copropriétaires qui est responsable si la faute d’un copropriétaire n ‘est pas montrée.

Les troubles de voisinage peuvent engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires s’ils trouvent leur origine dans les parties communes.(gros œuvres, toitures, canalisations, etc…). Ainsi, il faudra établir que l’origine des désagréments concernent les parties communes. Il sera aussi surement nécessaire de démontrer que le syndicat des copropriétaires n’a pas rempli au mieux sa mission.