Règlement de copropriété

I) Définition et contenu du règlement de copropriété :

Il fixe les règles de fonctionnement nécessaires et obligatoires à tenir dans la copropriété.

Il doit respecter la loi du 10 juillet 1965 et le décret de 1967. Le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de la copropriété. Il fixe les droits et les obligations des copropriétaires entre eux et vis à vis de la copropriété qu’ils occupent. Par certains aspects, il peut être considéré comme une sorte de règlement intérieur. Le règlement de copropriété pose les règles d’usage et de jouissance des parties communes ou encore les modalités d’usage de l’ascenseur. Il est opposable aux personnes qui ne vivent pas dans la copropriété.

Le règlement de copropriété précise quelles sont les parties communes et privatives. Dans l’idéal, il doit être extrêmement précis sur la délimitation entre parties privatives et parties communes. L’état descriptif de division complète la description de l’immeuble et sa répartition en lots.

Ce document sera parfois intégré au règlement. C’est dans ce document que chaque lot est déterminé avec précision, dans sa consistance et sa localisation dans la copropriété (numéro de lot, numéro de l’étage, etc…). Le règlement de copropriété montre avec clarté le nombre de tantièmes attachés aux lots de copropriété. Enfin, il doit définir l’usage des lots de chacun des copropriétaires et la destination de l’immeuble.

-L’usage des lots :

Le règlement de copropriété détermine l’usage pour lequel est destiné chaque lot. Les lots de copropriété peuvent être affectés à usage d’habitation, à usage commercial, de garage, etc… Quand le règlement de copropriété établit que le bâtiment est affecté globalement à l’usage d’habitation, les autres activités commerciales, ou autres artisanales, seront a priori exclues.

Attention : Si le règlement de copropriété détermine que l’usage est globalement d’habitation cela ne signifie pas qu’il interdit les autres activités.

Pour pour pouvoir interdire des activités, celles-ci doivent être expressément prohibées. La volonté des membres du Conseil syndical ou les usages ancestraux dans certains bâtiments ne permettent donc pas de limiter certains activités.

-La destination de l’immeuble :

Le règlement de copropriété fixe la destination de l’immeuble. Pour autant, il ne peut limiter illégitimement les droits des copropriétaires de jouir librement de leur lot. Restreindre les droits des copropriétaires doivent s’entendre d’un motif légitime du syndicat des copropriétaires et d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Toutes délibérations allant à l’encontre de jouissance libre du lot risquera la NULLITÉ, mais attention encore faut-il la faire reconnaître par le juge. En effet, même si une délibération est illégale, tant qu’elle n’a pas été annulée ELLE TROUVE A S’APPLIQUER. Quelques exemples d’abus contenus dans un règlement de copropriété concernant un copropriétaire :

-Obligation d’obtention l’accord du syndicat des copropriétaires pour vendre son lot

-L’interdiction d’avoir des animaux domestiques chez vous, sans que ceux-ci ne soient ni dangereux ni ne provoquent des troubles du voisinage.

A RETENIR :

L’interdiction de certaine activités doit être expresse et écrite, elle ne se présume pas. Pour interdire de telles activités, il faut que le règlement les prohibe clairement.

II) Les effets du règlement de copropriété :

-La détermination des parties privatives et communes.

Dans le silence ou l’imprécision du règlement intérieur, il est difficile de savoir comment déterminer si une partie est commune ou privative. Bien sûr certaines parties sont clairement privatives, l’intérieur de votre logement est privatif, mais pour d’autres zones de la copropriété cela pourra être plus ténu, voire même complexe.

La loi sera donc la base juridique opposable et utile à pointer dans l’intérêt de la détermination des parties communes et privatives dans la copropriété.

Ainsi, l’article 2 de la loi de 1965 dispose « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ».

Pour les parties communes, l’article 3 dispose quant à lui que :« sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

-Le paiement des charges

Le règlement détermine la quote-part attachée à chacun des lots de copropriété. Les charges se matérialisent dans deux catégories distinctes :

  • Les charges générales, permettent d’assumer et d’assurer la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes. Ces charges doivent être acquittées par tous et sans exception.

  • Les charges spéciales, sont en lien avec les éléments d’équipements communs comme un ascenseur ou un parc d’enfants. La participation des copropriétaires dépendra de la notion d’utilité. Ainsi concernant cette catégorie de charges les copropriétaires pourront contester en justice la répartition des charges spéciales.