Syndic de copropriété

Il est en charge de l’exécution des décisions du syndicat des copropriétaires. Il dispose d’un contrat qui le lie au syndicat des copropriétaires. Il est le mandataire du syndicat. Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.

Dans la réalité des copropriétés, il apparaît que le syndic a plus d’une corde à son arc. Bien qu’il soit souvent décrié, son rôle est important. Quand la copropriété n’est pas géré par les copropriétaires et même parfois laissée à l’abandon heureusement que le syndic gère les affaires, récolte les charges et fait réaliser les travaux.

Pour exercer, sa mission le syndic doit disposer de diplôme et qualifications, mais aussi d’une garantie financière et d’une assurance. La rémunération des syndics professionnels doit être déterminée dans le contrat fixé avec le syndicat. Les prestations qu’il facture sont soumis à la liberté des prix. Ainsi, concernant le forfait annuel, il est établi clairement. Et pour les honoraires supplémentaires, « hon supp » ou les prestations particulières, pour être acquittés le syndic devra prouver qu’il les a bien réalisé.

-Les fonctions :

Les copropriétaires choisissent le syndic qui représentera les intérêts de leur syndicat. Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Sans respect de cette obligation, le mandat du syndic serait menacé d’annulation.

L’ouverture du compte séparé n’est pas un faculté mais une obligation. Bien sûr, certaines copropriétés préfèrent écouter le syndic et mettre les fonds dans un compte commun avec les risques de perdre les dividendes sur leurs comptes et l’impossibilité de la transparence financière. La durée des fonctions de syndics est d’ordre public, elle est de 3 ans. Le syndic peut démissionner, jusqu’à concurrence d’une rupture de son contrat qui serait abusive car brutale.

-La représentation du syndicat

Le syndic est un mandataire au titre de l’article 1984 du code civil, il ne parle qu ‘au nom de la personne qu’il représente. La mission qu’il doit mener est encadrée par les ordres et décisions donnés par le syndicat. Si le syndic exécute des actes hors nécessités du syndicat, il pourra être engagé en responsabilité. On dit qu’il agit hors son mandat et donc à ses risques et périls.

-La gestion administrative

Une des fonctions les plus connues du syndic est la gestion administrative. Le syndic établit la convocation à l’assemblée générale, organise les ag, établit le procès verbal d’assemblée générale et tient la feuille de présence. Il gère, conserve et centralise l’ensemble des documents relatifs à la copropriété et à la tenue des assemblées générales.

-La gestion comptable

Le syndic tient une comptabilité propre à chaque copropriété. La situation comptable de chaque copropriétaire à l’égard de la comptabilité du syndicat doit être clairement signifiée et visible par les autres copropriétés. Il doit préparer le budget prévisionnel en collaboration avec le conseil syndical et ce projet devra être présenté à l’assemblée général pour ratification.

Dans le sens d’une plus grande compréhension de la comptabilité de la copropriété le syndic doit établir des «documents de synthèse».

L’information des copropriétaires est obligatoire, les documents leur sont adressés avant l’assemblée. Le syndic doit organiser avant l’assemblée générale les modalités de consultation des document pour que leur droit à l’information soit suffisant.

Le syndic est aussi chargé des appels de fonds. Il doit récupérer dans l’intérêt de la copropriété, les charges qui vont servir à payer les dettes de la copropriété. En principe, le syndic doit recouvrer dans les mains des copropriétaires défaillants, les charges non encore acquittées.

-La responsabilité du syndic

Le syndic est responsable de ses manquements à l’égard du syndicat des copropriétaires et de la copropriété. Il doit réparer les conséquences de tout manquement à son mandat. Il peut être condamné à des dommages et intérêts s’il a commis un préjudice à l’égard d’un ou de plusieurs copropriétaires.

Le quitus donné à un syndic le décharge de sa responsabilité vis à vis de la copropriété. En votant cette délibération les copropriétés reconnaissent collectivement qu’ils prennent à leur charge les actes commis par le syndic. Le quitus donné au syndic n’exclut pas qu’un copropriétaire isolé puisse attaquer le syndic seul. En effet le quitus est une décision collective des copropriétaires elle ne prive un copropriétaire individuellement de faire une action.