Copropriétés dégradées : un rapport accablant pour les syndics de copropriété

Le Sénateur Dilain a remis un rapport sur les Copropriétés très dégradées à Madame Cécile Duflot Ministre du Logement  le 13 mai 2013. Ce rapport traite, comme son nom l’indique des copropriétés en grandes difficultés notamment financières, mais pas que…

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Le Rapport exprime des attentes fortes vis à vis des syndics. Il propose aussi es solutions efficaces pour éviter les abus dans les copropriétés.

Il pointe avec précision le cadre juridique des copropriétés dégradées. Il donne aussi des pistes pour pallier les situations des copropriétés en difficultés. Deux points intéressants sont mis en avant concernant les syndics de copropriété et les copropriétaires indélicats  :

Les syndics: une meilleur éthique pour des rapports apaisés et deuxièmement

Lutter contre les copropriétaires indélicats ou ” marchands de sommeil”.

 

Pour le premier point, le ton sobre du Sénateur Dilain n’en cache pas moins a priori, une probable envie de rappeler que la mission des syndics doit être remplie avec éthique, tact et mesure.

Dans le rapport il est dit:

” II/ Les syndics : une meilleure éthique pour des rapports apaisés.

 

Sans vouloir ni généraliser ni caricaturer les professionnels de l’immobilier, il faut rappeler qu’une déontologie de la profession des syndics est réclamée par tous et même par les organisations de syndic depuis des années.

Par ailleurs la mise en place d’une spécialisation accrue pour les syndics qui seront en charge pour les grosses copropriétés et les résidences en danger est souhaitable.

La FNAIM propose une carte « S+ ». Enfin, la place les syndics est forte dans les procédures des articles 29-1 et 29-1 A et B.

Mais la dénonciation de sa propre turpitude est assez délicate.

Ainsi l’article 29-1 A précise :

« Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc ».

On ne peut en effet demander à celui qui a en charge la gestion du budget et de s’en faire démunir sur sa demande. Il est donc indispensable de donner la possibilité au président du syndicat – qui est le seul à avoir une légitimité représentative – de pouvoir saisir les tribunaux dans ces cas (voir développement en deuxième partie).”

Il est probable que dans les copropriétés en grandes difficultés les syndics aient pu oublier LEURS OBLIGATIONS LÉGALES ET PROFESSIONNELLES posées par la Loi de 1965 sur les copropriétés. Il est vrai que dénoncer sa propre turpitude revient quelque part à pointer sa PROPRE carence

Dans le deuxième point des solutions concrètes sont proposées pour éviter les abus de certains copropriétaires défaillants…Ainsi, il est exprimé:

 

IV/ Lutter contre les copropriétaires indélicats ou « marchands de sommeil »

 

La situation propriétaires-bailleurs indélicats est particulièrement complexe à démontrer et à démonter juridiquement. Ces bailleurs ne paient pas les charges de la copropriété. Ils sont établis pour la plupart à l’étranger ce qui prévient toute poursuite.

Par contre, ils rentabilisent leur investissement immobilier en louant l’appartement fractionné à plusieurs foyers. Certains immeubles approchent un état de décrépitude en raison du rachat de nombreux lots par ces propriétaires qui abusent la copropriété. En Espagne, si la loi n’a pas institué de sanction pour les propriétaires défaillants elle a autorisé les statuts de copropriétés à en avoir.

De plus, la loi espagnole interdit aux copropriétaires qui ne sont pas à jour du paiement de leurs charges lors de l’assemblée générale d’user de leur droit de vote lors de cette assemblée.

Enfin, leur nom peut être affiché dans l’entrée de l’immeuble.

L’auteur de ce rapport appelle de ses vœux une transcription dans la loi française une mesure interdisant le droit de vote dans les assemblées générales pour les copropriétaires débiteurs au-delà d’un certain niveau.

Il est encore moins acceptable qu’un copropriétaire débiteur puisse continuer à acheter d’autres lots dans la copropriété. Il est urgent d’interdire ce type de pratiques.

Une simple clause résolutoire pourrait prévenir la propagation de ce type d’achat. En effet, cette clause indiquerait qu’au moment du compromis de vente, l’acquéreur est dans l’obligation de faire une déclaration écrite d’absence de dette dans ladite copropriété.

Dès lors, le notaire sera dans l’obligation d’en vérifier la véracité auprès de la dite copropriété. En cas de fausse déclaration, la clause permet donc l’annulation de la vente. Comme la déclaration sur l’honneur demandée dans les dossiers des premiers PTZ afin d’établir la véracité de la non-propriété des acheteurs, cette clause semble particulièrement aisée à mettre en place.

Il faudra de plus insister afin que les copropriétaires ne puissent avoir en assemblée générale plus de trois pouvoirs.”

Le sénateur propose des axes de réflexions intéressants qui mettent les copropriétaires défaillants face à leurs incohérences, pour ceux qui abusent.

 

Ce rapport est intéressant à lire. Les pages 12 à 24 apportent une valeur ajoutée, surtout concernant les copropriétés DÉGRADES QUI REPRÉSENTENT 15% des copropriétés de France.

Le rapport du Sénateur Dilain:

http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/RAPPORT_COPROPRIETES_DEGRADEES_2.pdf

Un article récent du Monde.fr:

http://www.lemonde.fr/societe/article/2013/05/16/le-ministere-du-logement-veut-renforcer-l-action-publique-sur-les-coproprietes-degradees_3259848_3224.html

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