Les copropriétaires défaillants, doivent-ils quand même payer les charges ? (1/2)

Classiquement, c’est la fin de l’année. Vous vous rendez compte en consultant la comptabilité qu’un copropriétaire ou plusieurs ne paient pas leurs charges. Passé l’énervement, vous vous dites que VOUS vous payez et qu’eux sont tranquilles. Les copropriétaires défaillants sont ceux qui ne paient pas leurs charges.

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Seul contre vous, le ou les copropriétaires défaillants ne paient pas!
Comment réagir ?

Que faire ?

Bien sûr, s’adresser au syndic pour savoir ce qu’il compte faire pour régulariser la situation. Certains syndics pourront donner l’impression d’être indolents ou intéressés et d’autres pour des raisons douteuses ne font RIEN ou si peu. J’ai peut- être l’air d’être un peu tranchant vis à vis des syndics, mais dans la majorité des situations il faut reconnaître qu’ ils font leur travail.

EN PRATIQUE :

Un syndic est lié au syndicat des copropriétaires par un contrat. Il doit réaliser des missions traditionnelles dans le cas de la gestion de la copropriété, de la conservation et de l’entretien de l’immeuble. Une de celle-ci est le recouvrement des charges.

Tout ça pour dire que quand des copropriétaires sont défaillants c’est à dire qu’ils ne s’acquittent pas de leurs charges ou refusent de s’acquitter, le syndic doit agir dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires. Il doit donc permettre à la copropriété de récupérer l’argent qui lui est dû.

 

EH BIEN ! UN SYNDIC A UN CONTRAT, IL DOIT L’HONORER,

OUI MAIS A QUEL PRIX ET DANS QUELLE SITUATION ?

 

Deux possibilités s’offre à lui, et une aux copropriétaires déterminés.

 

Des syndics aux méthodes parfois discutables préféreront expliquer aux copropriétaires qu’ils sont solidaires des dettes de la copropriété. D’autres ceux-la plus vertueux recouvrent les charges dans les règles de l’art.

 

Je proposerai à la fin de l’article une solution peut-être plus efficace et utile pour VOUS copropriétaires qui voulez baissez vos charges.

 

1) Copropriétaires défaillants et solidarité aux dettes entre les copropriétaires.

Il n’existe pas de principe de solidarité entre les copropriétaires ni la loi de 1965 sur les copropriétés, ni le le décret de 1967 ne fixe une telle obligation. C’est même plutôt le contraire.

En effet, chaque copropriétaire doit s’acquitter SEUL de sa quote-part sur les parties communes. Alors quand le syndic vous dit que vous devez payer les charges pour un autre copropriétaire défaillant, C’EST TOTALEMENT FAUX.

Vous n’avez pas à assumer les déboires ou parfois même la mauvaise foi de copropriétaires défaillants.

Cette précision faites, que choisir face à un copropriétaire qui refuse de payer ou ne peut régler ses charges ?

L’obliger à régler s’il est insolvable risque plus d’être une perte de temps alors que la copro a besoin de l’argent RAPIDEMENT. Il est utile de bien réfléchir dans les intérêts de la copro et des charges à payer. Il faut s’assurer que le copropriétaire a de l’argent et qu’il pourra être saisi, s’il refuse de payer.

Concrètement :

Que voulez vous ? Le poursuivre et récupérer PEUT -ÊTRE de l’argent ou maintenir une comptabilité saine de la copropriété?

2)Quand vous êtes sûr que les copropriétaires défaillants peuvent payer, il ne faut pas hésiter à faire recouvrer les charges qu’il doit.

 

Le syndic doit alors envoyer un recommandé au copropriétaire défaillant.

Sans réponse, il enverra une mise en demeure. Sans réponse il saisira le tribunal d’Instance en injonction de payer. Quand il obtient sa décision, le copropriétaire doit payer. Mais il arrive que certains rechignent encore, même après une décision du tribunal, alors le syndic doit saisir un huissier de justice. Celui-ci dans un délai très court, prend attache avec le récalcitrant et pourra aller jusqu’à saisir ses comptes ou commencer une procédure de saisie immobilière.

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Comme aurait dit un Francis Blanche dans les Tontons Flingueurs pour parler d’une affaire où Lino Ventura n’arrive pas à se faire entendre et perd de l’argent : «ou on se déplace ou on méprise».

Dans le cas des copropriétaires défaillants, si vous ne vous occupez pas du ou des copropriétaires défaillants, c’est votre porte monnaie qui sera méprisé.

Petite précision utile, si l’assemblée générale décide à la majorité de faire recouvrer la dette du copropriétaire défaillant, le syndic doit exécuter la décision car il n’a pas le pouvoir de passer outre une décision d’assemblée générale.

Donc clairement, si l’assemblée générale a décidé de faire recouvrer, et que le syndic refuse ou traîne les pieds, il peut être mis fin à son contrat pour carence. Certes, son avis est utile à prendre, mais le syndic n’est qu’un mandataire, il doit exécuter les décisions de l’assemblée générale et ne pas trop réfléchir quand une décision a été prise.

En effet, aux termes de l’article 49 du décret de 1967 :

«…le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété. »

Donc s’il ne remplit pas sa mission, il peut être remercié et remplacé. Cette décision peut être prise en référé c’est à dire que la décision du Tribunal ne prend que quelques jours à être prise. Un administrateur est alors nommé. Il reprend les décisions qui n’ont été exécutées et obéira aux obligations fixées par le tribunal et par l’assemblée générale.

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Envie de vous voir arriver un personnage aussi lugubre à la maison.

Dans les deux situations que nous avons citées les solutions consistaient à savoir si on saisit ou pas les copropriétaires défaillants. La logique de mon article vise plutôt à rationaliser les choix et donc à ne pas risquer de faire une procédure inutile qui en plus risque de peser sur la comptabilité de la copro.

Le but, c’est d’être efficace et de trouver des solutions utiles.

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