Comment révoquer son syndic en cours de mandat ?(2/3)

La suite tant attendue est arrivée… Vous allez savoir comment vous débarrasser de votre syndic sans craindre de mauvaise surprise de sa part.

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Changer de syndic demande d’utiliser des moyens de droit et de se prémunir contre un éventuel procès de l’ancien syndic.

Il existe plusieurs moyens de détendre le syndic avec des moyens légaux efficaces. Nous parlerons ici de deux des techniques les plus efficaces.Bien sûr, le professionnel cherchera à vous intimider. Il vous parlera de problèmes, de droit ou de dieu sait quoi.

N’OUBLIEZ JAMAIS que vous payez le syndic et qu’au final ce sont toujours les copropriétaires ou plutôt le syndicat des copropriétaires qui choisissent qui les représentent.

Comme nous l’avons déjà dit révoquer le syndic est une décision qui peut arriver à n’importe quel moment, si l’assemblée générale le DÉCIDE par un VOTE.

Le gestionnaire peut être révoqué “ad nutum”, c’est-à-dire “sur un signe de tête”, au titre de l’article 2004 du code civil. La Cour de cassation a de surcroît dans un arrêt de 1998 posé le principe selon lequel : « le mandat d’un syndic de copropriété peut être révoquée à tout moment ». Une procédure très rapide et très simple peut mettre fin à son mandat de façon ANTICIPÉE.

Les différents arguments pour révoquer le syndic sont :

  • La Perte de confiance.

La confiance est l’élément fondamental pour que le syndicat des copropriétaires confie la gestion de la copropriété. Si elle n’existe plus, il est juste normal de ne pas vouloir continuer la relation contractuelle. La perte de confiance se voit au niveau des actes réalisés ou non par le professionnel.

Concrètement, le professionnel fait-il ce pour quoi il est payé ou non ? La question de la confiance se verra à travers l’exécution des délibérations d’AG. Leur inexécution posera la question de la confiance au syndic.

  • L’inexécution des décision de l’assemblée générale.

A ce sujet un des copropriétaires de l’association pour laquelle j’exerce m’a donné un exemple claire de mauvaise exécution de décisions d’AG, il y a deux semaines.

Il me raconte que dans la copropriété qu’il occupe un locataire a installé d’autorité un mur de séparation entre le porche d’entrée et la cour commune. Il a purement et simplement privatisé la cour de la copropriété, pour y installer son jardin et profiter d’équipements collectifs à son profit.

RIEN QUE CELA !

Le copropriétaire me demande ce que l’on peut faire, pour que cet état de fait cesse. J’essaie de savoir ce que le syndic de copropriété a fait et quelles décisions ont été votées par l’AG depuis que cette situation existe.

Il me dira que depuis les deux dernières années, deux délibérations ont été prises pour que le propriétaire restitue à la copro la cour commune et qu’il détruise son mur. Donc cela fait environ deux ans, que le syndic aurait dû faire exécuter les dites délibérations.

La perte de confiance est ce type de situations. Vous demandez au professionnel d’agir dans le sens des votes de la copropriété et il ne le fait pas, c’est ça la perte de confiance.

La perte de confiance peut se voir aussi dans une forme d’inertie du gestionnaire de la copropriété. Un syndic qui n’agit pas n’est pas toujours incompétent, en revanche il est toujours inefficace. Si on ne peut faire confiance à un professionnel, il est cohérent de s’en séparer.

Encore faut-il constituer un dossier pour s’assurer qu’il ne vous fera pas un procès par la suite.  Rassurez-vous, il est facile de se prémunir contre une action en justice du syndic.

  • La Mauvaise gestion.

– L’idée de mauvaise gestion est à recouper avec celle de la responsabilité délictuelle. Bien sûr d’autres types de responsabilités peuvent être engagées, mais nous nous attacherons en particulier à celle-ci. L’idée à retenir est celle d’un délit que le gestionnaire pourrait commettre.

Un exemple précis de mauvaise gestion serait un syndic qui manipulerait les fonds du compte de la copropriété sans aucune transparence et sans lien avec les intérêts de la copropriété. Un professionnel qui jugerait utile de s’acheter une voiture avec les deniers de la copropriété pourrait être taxé de mauvaise gestion et donc voir sa responsabilité engagée.

Malheureusement, l’exemple que je cite est tiré de ma pratique, ce n’est pas une blague. En plus ce professionnel travaille pour un des 5 plus gros cabinets de France…

– Un autre exemple de mauvaise gestion est purement et simplement les fautes de gestion. Un professionnel de l’immobilier qui ne paierait pas les factures ou qui ne recouvrirait pas les impayés de la copropriété pourrait voir sa responsabilité engagée pour faute de gestion.

En soi, cette situation peut arriver légitimement !

En effet, si le compte du syndicat des copropriétaires n’est pas approvisionné, il est juste logique que le syndic ne puisse s’acquitter des dettes de la copro. En revanche, si le gestionnaire dispose des fonds et que son inertie met en difficulté la copropriété, il risquera d’être engagé en responsabilité pour faute de gestion ou mauvaise gestion.

La mauvaise gestion pourra s’envisager par une absence de professionnalisme notamment quand :

     – un mur porteur dans les parties communes menace de s’effondrer et pour lequel le professionnel tarder à commander les travaux.

   – ou encore quand une absence de recouvrement de charges auprès d’un copropriétaire met la comptabilité de la copropriété en grande difficulté financière alors que le copropriétaire est notoirement aisé.

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oui parfois, mais souvent vous n’assurez PAS MONSIEUR !

  • ÉVITER les mauvaises surprises des syndics indélicats :

Le syndic quand vous voudrez le virer, cherchera à vous persuader de ne pas le faire. D’abord, il sera gentil. Ensuite il vous parlera droit et pour finir il vous menacera d’un procès.

Si vous montez un dossier solide avec des éléments de preuve avérés de mauvaise gestion et de ses manquements répétés, celui-ci se détendra VITE. D’une part il acceptera la décision de l’AG et d’autre part, s’il n’est pas trop idiot, il ne vous fera pas de procès puisqu’il le perdra.

Une méthode simple à utiliser pour détendre les syndics et sans crainte de représailles:

     –TOUT SIMPLEMENT reprenez ces manquements. Quand des situations de mauvaise gestion s’accumulent ou qu’un climat où la question de la perte de confiance s’installe, NOTEZ LES et CONSTITUEZ un dossier.

      –VOUS LE PAYEZ, DONC IL VOUS DOIT DES COMPTES. Concrètement, posez lui des questions dans le cadre de ses missions, s’il ne vous répond pas faites lui parvenir des courriers avec avis de réception. Ces lettres, pour avoir plus de poids, peuvent porter le sceaux du conseil syndical ou être signées par un de ses membres.

     –POUR ÉVITER que le professionnel évincé ne gagne sur aucun tableau, permettez-lui de s’expliquer préalablement à sa révocation. Il DOIT POUVOIR PRÉSENTER SA DÉFENSE. Il s’agira d’une procédure formelle. A défaut il serait en droit de demander des dommages et intérêts pour révocation abusive.

      –PENSEZ A DESIGNER LE NOUVEAU GESTIONNAIRE durant l’AG qui révoquera l’ancien professionnel.

Pour finir avec ce billet :

Regardez cette petite vidéo de 2min56, elle vous donnera les grands axes à retenir pour révoquer les syndics de copropriété :

http://www.dailymotion.com/video/xrwukw_tivimmo-chronique-juridique-peut-on-revoquer-son-syndic-de-copropriete_lifestyle

Au prochain article, vous saurez comment changer de syndic et

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