Travaux urgents en copropriété

Le syndic est habilité “en cas d’urgence” à entreprendre seul des travaux utiles et indispensables à la sauvegarde et à la conservation de l’immeuble sans l’accord préalable des copropriétaires. Cette faculté est prévue par l’article 18 de la Loi de 1965, définissant les missions du syndic. L’article 37 du Décret de 1967 encadre cette procédure.

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Les travaux urgents en copropriété, quels sont-ils?

Responsable de la conservation de l’immeuble en copropriété, le syndic doit pouvoir agir sans délai en cas de nécessité urgente. Nous avons vu qu’en principe, le syndic ne fait qu’exécuter les décisions des assemblées générales. Mais…

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Les limites de l’obligation de concurrence en copropriété.

L’obligation de mise en concurrence n’est uniquement requise que concernant la prise de décision sur le choix du contrat engageant le syndicat des copropriétaires. Un arrêt de la Cour de cassation 28 janv. 2015,n° 13-28.021 précise le périmètre de cette obligation.

Alors que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose à l’assemblée générale des copropriétaires d’arrêter un montant des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.

                                           

Mais jusqu’où va cette obligation légale?

Dans le cas d’espèce, la question de la détermination d’un nouvel ascensoriste faisait l’objet d’une résolution comportant deux versants. Le premier portait sur la détermination du type de contrat d’entretien à souscrire et le second sur le mandat à donner au conseil syndical pour déterminer une proposition de budget maximum.

Un copropriétaire a voté contre la première délibération estimant que l’obligation de mise en concurrence n’avait pas été respectée, le type de contrat ne proposant qu’un seul prestataire.

La cour d’appel comme la Cour de cassation rejettent cette demande :

le premier vote n’étant qu’une décision de principe, alors que l’obligation de mise en concurrence porte sur le choix du contrat, ici délégué au conseil syndical.

Cette analyse semble devoir être approuvée, <a href="http://www Read Full Report.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423#LEGIARTI000022124084″ target=”_blank”>l’article 19-2 limitant l’obligation à la fourniture de « plusieurs devis » ou d’un « devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ».

L’arrêt détermine le juge comme étant comptable. En l’espèce il aurait dû répondre aux conclusions du demandeur faisant valoir que les mentions du procès-verbal étaient entachées d’une erreur puisque le nombre de voix « contre » ne correspondait pas au cumul des voix des copropriétaires mentionnés.

Le juge doit donc s’assurer que les copropriétaires qui votent recouvrent réellement le nombre de votants. Ainsi l’obligation doit s’entendre de la voix de tous ceux qui se prononcent sur les choix de la copropriété.

Soyez donc vigilants sur le calcul des voix.

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Le locataire doit prouver qu’il n’a pas dégradé le bien qu’il a occupé.

La Cour de cassation rappelle qu’en cas de dégradation, la charge de la preuve repose sur le locataire.

Ainsi, aux termes de l’article 1732 du Code civil, le locataire:

répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.”

Dans les faits de l’espèce, une société civile immobilière a loué des locaux à une autre société. Cette dernière donne congé, et c’est alors que la SCI s’aperçoit que des dégradations ont été commises sur le local donné à bail. Elle fait constater le mauvais état des locaux par voie d’huissier. ET par la suite assigne la société preneuse en réparation du préjudice.

La Cour d’appel rejette la demande en invoquant que l’origine des dégradations n’apparaissent pas dans le constat. En outre, les juges relèvent que le défaut d’entretien de l’ancien locataire n’est pas prouvé.

La Haute Juridiction casse et annule l’arrêt, sur le fondement de l’article 1732 du Code civil précédemment cité.

Elle précise en substance que la Cour d’appel a inversé la charge de la preuve : en effet l’espèce, il appartenait bien au locataire d’établir que les dégradations n’avaient pas été causé par son action.

En l”espèce, c’est au locataire de prouver qu’il n’a pas commis de dégradation pour se dédouaner de sa reponsabilité.

(Source : Cass / 3 eme civ. 2 décembre 2014 n°13-24491)

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