Les limites de l’obligation de concurrence en copropriété.

L’obligation de mise en concurrence n’est uniquement requise que concernant la prise de décision sur le choix du contrat engageant le syndicat des copropriétaires. Un arrêt de la Cour de cassation 28 janv. 2015,n° 13-28.021 précise le périmètre de cette obligation.

Alors que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose à l’assemblée générale des copropriétaires d’arrêter un montant des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.

                                           

Mais jusqu’où va cette obligation légale?

Dans le cas d’espèce, la question de la détermination d’un nouvel ascensoriste faisait l’objet d’une résolution comportant deux versants. Le premier portait sur la détermination du type de contrat d’entretien à souscrire et le second sur le mandat à donner au conseil syndical pour déterminer une proposition de budget maximum.

Un copropriétaire a voté contre la première délibération estimant que l’obligation de mise en concurrence n’avait pas été respectée, le type de contrat ne proposant qu’un seul prestataire.

La cour d’appel comme la Cour de cassation rejettent cette demande :

le premier vote n’étant qu’une décision de principe, alors que l’obligation de mise en concurrence porte sur le choix du contrat, ici délégué au conseil syndical.

Cette analyse semble devoir être approuvée, <a href="http://www Read Full Report.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423#LEGIARTI000022124084″ target=”_blank”>l’article 19-2 limitant l’obligation à la fourniture de « plusieurs devis » ou d’un « devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ».

L’arrêt détermine le juge comme étant comptable. En l’espèce il aurait dû répondre aux conclusions du demandeur faisant valoir que les mentions du procès-verbal étaient entachées d’une erreur puisque le nombre de voix « contre » ne correspondait pas au cumul des voix des copropriétaires mentionnés.

Le juge doit donc s’assurer que les copropriétaires qui votent recouvrent réellement le nombre de votants. Ainsi l’obligation doit s’entendre de la voix de tous ceux qui se prononcent sur les choix de la copropriété.

Soyez donc vigilants sur le calcul des voix.

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Le plafonnement des honoraires de location et la loi alur.

Depuis le 15 septembre 2014, le décret n°2014-890 précise et définit les maxima à imputer aux locataires en matière d’honoraires de location. Ainsi, à compter du 15 septembre 2014, les locataires et les professionnels de l’immobilier seront soumis à des plafonds fixés par le décret cité ci-dessus. C’est cela le plafonnement des honoraires de location.

En substance, retenons que dorénavant les honoraires changeront selon la zone géographique et la taille du logement concerné. Le fait que le logement soit loué, inoccupé ou meublé, n’entre pas en ligne de compte pour la détermination de ces sommes.

                

Le plafonnement des honoraires de location, un principe qui connaît des exceptions :

La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite “loi Alur” avait posé le principe que les honoraires de location seraient maintenant à la charge exclusive du bailleur. Pour autant, quatre prestations spécifiques font exception, il s’agit : Lire la suite

Un syndic contrôlé VOUS coûte moins cher (4/4) : La saisie OBLIGATOIRE du conseil syndical pour les contrats importants.

Le conseil syndical doit être saisi quand un contrat DÉPASSE une certaine somme. Le conseil interviendra quand un seuil fixé par l’assemblée générale a été fixé. Ce droit du conseil syndical est fixé par la loi.

Lorsque les syndics concluent les contrats pour la copropriété, leur priorité n’est pas nécessairement de vous procurer des économies de charges. Mais la loi permet au conseil syndical d’être acteur, passé un certain montant de marchés ou de contrats.

Selon la loi de 1965 sur les copropriétés, le conseil syndical doit être saisi quand l’assemblé générale des copropriétaires “arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire”

Donc si le montant de contrats ou de marchés de travaux pour la copropriété est atteint, le conseil syndical doit être CONSULTE. Un syndic qui ne respecterait pas cette obligation pourrait voir sa responsabilité professionnelle engagée.

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